不動産売却の手残り額シミュレーター｜譲渡所得税・諸費用を無料計算

税金を計算する場合の注意

譲渡所得の計算は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額」が基本です。住宅ローン残債は取得費・譲渡費用ではありません。建物の取得費には減価償却の調整が必要な場合があります。また、売却時に受け取る未経過固定資産税等の精算金は、税務上の譲渡価額に含まれます。
参考：国税庁・譲渡所得の計算 ／ 国税庁・居住用3,000万円控除 ／ 国税庁・相続空き家 ／ 国土交通省・仲介報酬

取得費として計上できるもの・確認する書類

取得費には、土地・建物の購入代金、建築代金、購入時の仲介手数料、設備費・改良費、一定の登記費用・登録免許税・不動産取得税・印紙税、土地取得時の測量費・造成費などが含まれる場合があります。建物は減価償却費相当額を控除します。相続・贈与による取得は原則として前所有者の取得費・取得時期を引き継ぎます。事業の必要経費として処理した費用は重複計上できません。売買契約書、領収書、工事契約書、登記事項証明書等で確認してください。
取得費不明の場合などは譲渡収入の5％を概算取得費とする選択肢があります。実額の取得費が5％未満の場合も検討できます。
参考：国税庁・取得費となるもの ／ 国税庁・建物の取得費の計算 ／ 国税庁・譲渡費用

税額の端数処理・防衛特別所得税について

このツールは概算用です。課税譲渡所得は1,000円未満を切り捨て、所得税・復興特別所得税・住民税を分けて計算し、各税目の円未満を切り捨てます。申告書全体の所得控除・税額控除・他の所得との関係や、国税の確定税額の100円未満処理などは反映しないため、確定申告の納付額とは異なる場合があります。
令和9年（2027年）以後：防衛特別所得税（基準所得税額の1％）が導入され、復興特別所得税は2.1％から1.1％になります。両者の合計は従来と同じ2.1％ですが、本試作品では税目別の将来年度対応を未実装とし、従来の合計付加税率2.1％による概算を継続します。今後の更新で年度別内訳に対応します。
参考：国税庁・令和9年以後の防衛特別所得税等

【対象外・個別確認】買換え特例の課税繰延べ、相続税の取得費加算、共有者別の申告、事業用建物の減価償却、住宅ローン控除との調整、譲渡損失の特例、取得費の複雑な按分等は自動判定していません。税理士等への確認をお願いします。