「毎月9万円の家賃を払っているなら、9万円の住宅ローンで家を買った方がいいのでは？」
不動産を購入するとき、こんな説明を聞いたことはありませんか？
しかし、住宅ローンの返済額と、住宅を所有するために必要な費用は同じではありません。
購入後には固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕費などがかかります。マンションなら管理費や修繕積立金も必要です。さらに購入時には諸費用も発生します。
当サイトの「今の家賃で、いくらの家が買える？」シミュレーターは、こうした費用を考慮し、現在の家賃と同程度の月額負担で検討できる物件価格を計算するための無料ツールです。
戸建て・マンションの両方に対応しています。
1. このシミュレーターでわかること
主に、次の5つを確認できます。
- 現在の賃貸住宅で毎月支払っている住居費
- 税金や維持費を含めて、同じ月額負担になる参考物件価格
- その物件を購入した場合の住宅ローン返済額と維持費の内訳
- 物件本体価格・購入諸費用・借入額・購入時に必要な現金
- 収入や生活費を入力した場合の家計の手残りと将来の金融資産の試算
最初は家賃などの基本項目だけで計算し、より詳しく調べたい方は詳細設定を入力する使い方がおすすめです。
2. ① 現在の賃貸住居
現在住んでいる賃貸住宅で、実際に毎月支払っている金額を入力します。
家賃（月額）
賃貸借契約に基づいて支払っている毎月の家賃です。
例えば家賃85,000円なら「85,000」と入力します。
共益費・管理費（月額）
賃貸住宅の共用部分の維持管理などに対して、家賃とは別に支払っている金額です。
家賃に含まれている場合は、二重計上しないよう空欄または0円にしてください。
賃貸駐車場代（月額）
現在の住まいに関連して毎月支払っている駐車場代です。
駐車場を利用していない場合や、家賃に含まれている場合は空欄または0円で構いません。
現在の月額住居費の基本計算
現在の月額住居費 ＝ 家賃 ＋ 共益費・管理費 ＋ 賃貸駐車場代
例えば、家賃85,000円、共益費5,000円、駐車場代5,000円なら、毎月の住居費は95,000円です。
※この比較には、原則として光熱費や引っ越し費用などは含めていません。
3. ② 購入予定の条件
これから購入すると仮定した住宅と、住宅ローンの条件を入力します。
購入する物件タイプ
「戸建て」または「マンション」を選びます。
物件タイプによって必要になる維持費の項目が異なります。
戸建てでは将来の外壁・屋根・設備などの修繕費を自分で準備する必要があります。一方、マンションでは一般的に管理費・修繕積立金などの継続的な支払いが発生します。
住宅ローン金利（年％）
住宅ローンの想定金利を入力します。
例えば年1.5％なら「1.5」と入力します。
実際の住宅ローン金利は金融機関・審査結果・商品・借入時期などによって異なります。
また、変動金利の場合は将来金利が変わる可能性があります。このシミュレーターでは、入力した金利を前提として計算します。
返済期間（年）
住宅ローンを何年間で返済するかを設定します。
返済期間が長いほど毎月の返済額は小さくなりやすい一方、同じ金利・借入額なら利息総額は増える傾向があります。
実際に選べる返済期間は、年齢や金融機関の融資条件によって異なります。
頭金（円）
購入時に自己資金から支払う頭金です。
頭金を増やすと借入額を抑えられますが、その分、手元に残る現金は減ります。
生活費や緊急時の予備資金まで使い切らないことが大切です。
購入諸費用の扱い
購入諸費用を住宅ローンに含めるか、自己資金で支払うかを選択します。
諸費用をローンに含めれば購入時の現金負担を抑えられる場合がありますが、その分、借入額や利息負担が増えます。
なお、すべての諸費用を住宅ローンに組み込めるとは限りません。実際の融資条件は金融機関に確認してください。
4. ③ 購入後の維持費・税金・諸費用
このシミュレーターで特に重要な項目です。
住宅ローン返済額だけで購入予算を判断しないために、所有後の費用を加算します。
固定資産税・都市計画税
不動産の所有者に課される税金です。
実際の税額は、所在地、土地・建物の評価額、住宅用地の特例、新築住宅の減額措置などによって変わります。
このツールでは、物件価格から一定の係数で概算する方法と、想定年税額を直接入力する方法を用意しています。
物件価格から計算する係数は、実際の法定税率や固定資産税評価額をそのまま表したものではありません。あくまで予算検討用の仮定です。
すでに購入候補の物件がある場合は、実際の税額や不動産会社から確認した年税額を入力する方が適切です。
火災・地震保険（年額）
火災保険・地震保険などにかかる費用を、年間の金額で入力します。
保険料は所在地、建物構造、補償内容、保険期間などによって変わります。
保険を数年分まとめて支払う場合も、ここでは比較しやすいよう年額換算して考えます。
修繕準備・修繕積立金
住宅は購入後も維持管理に費用がかかります。
戸建てなら外壁・屋根・給湯器・水回りなどの将来の修繕に備える金額を設定します。
マンションなら管理組合に支払う修繕積立金を入力します。
戸建ての修繕準備金は、実際に毎月支払う請求額ではなく、将来の支出に備えて確保しておくための予算です。
※修繕費を物件価格に対する割合で推定する場合、実際の修繕時期や工事金額を保証するものではありません。
マンション管理費
マンションの共用部分の管理などに必要な費用です。
購入候補のマンションが決まっている場合は、販売図面や重要事項調査報告書などで確認した金額を入力してください。
駐車場代・その他所有費用
購入後も駐車場代が必要な場合や、その他の継続的な住居費がある場合に入力します。
現在の賃貸駐車場代と、購入後の駐車場代は別のものです。購入後の費用として必要な金額を設定してください。
購入諸費用
住宅購入時には、登記費用、融資関連費用、仲介手数料、保険料など、物件価格以外の費用が発生することがあります。
このツールでは物件価格に対する割合から概算します。
ただし、物件種別、取引形態、金融機関などによって必要な諸費用は大きく異なります。
設定した割合は概算値であり、すべての物件に共通する実費ではありません。
5. ④ 家計・金融資産の詳細設定（任意）
ここからは、単純な住居費比較だけでなく、購入後の生活にどの程度余裕があるかを考えるための項目です。
入力しなくても、住居費から逆算した参考物件価格は確認できます。
世帯税込年収（参考）
税金や社会保険料が差し引かれる前の世帯年収です。
家計の参考情報として使用しますが、手取り収入とは区別してください。
家計計算では、税込年収と手取り収入を二重に加算しません。
世帯年間手取り収入
給与や事業収入などから税金・社会保険料を差し引いた後、実際に家計で使える年間収入を入力します。
家計の手残りを試算するうえで重要な数字です。
その他年間手取り収入
世帯の手取り収入とは別に、継続的に得られる収入がある場合に入力します。
すでに世帯年間手取り収入に含めているものは、二重計上しないでください。
年間生活費・住居費除く
食費、日用品、教育費、通信費、保険料、交通費、娯楽費など、住宅関連費用以外の年間生活費を入力します。
ここには家賃や住宅ローン返済額など、別途計算している住居費を含めないでください。
例えば、住宅関連費用を除いた生活費が毎月30万円なら、年間360万円と入力します。
確保したい毎月の貯蓄
住居費や生活費を支払った後も、毎月確保しておきたい貯蓄額です。
これは支払い能力を検討するための希望条件であり、実際にその金額を貯蓄できると保証するものではありません。
現在の金融資産
現在保有している預貯金や金融資産のうち、シミュレーションの対象とする金額を入力します。
購入時に支払う頭金や諸費用は、この金融資産から差し引かれる前提で試算されます。
将来の増減率・予測期間
より詳しく試算したい場合、手取り収入・生活費・賃貸住居費・所有維持費の年間変化率や、金融資産の想定運用利回りを設定できます。
これらはすべて仮定です。
例えば運用利回り3％と入力しても、毎年必ず3％増えるという意味ではありません。投資による損失や税金などが実際の結果に影響する可能性があります。
6. ⑤ 答え合わせ結果の見方
A. 今の家賃と同じ月額負担になる参考物件価格
このシミュレーターの中心となる結果です。
現在の賃貸住居費を基準に、住宅ローン返済額だけでなく、固定資産税・保険料・修繕費・管理費などを考慮して、購入可能な参考物件価格を逆算します。
例えば現在の月額住居費が95,000円で、参考物件価格が約2,321万円と表示された場合、
「設定した金利・返済期間・維持費などの条件なら、約2,321万円の物件を購入した場合の月額住居費が、おおむね95,000円になる」
という意味です。
「銀行から2,321万円を借りられる」という意味ではありません。
金融機関の融資審査や、実際の購入可能額を保証するものでもありません。
B. ローン返済だけで考えた物件価格
税金や修繕費などを考慮せず、現在の住居費を住宅ローン返済に充てた場合の参考価格です。
維持費を含めた参考物件価格より高くなることが一般的です。
この差を見ることで、住宅ローン返済額だけを基準に購入予算を決めると、どの程度の費用を見落とす可能性があるかを確認できます。
C. 見落としがちな購入予算の差
「ローン返済だけで考えた物件価格」と「維持費などを含めた参考物件価格」の差です。
この差額は、そのまま損失額や追加で必要な現金を表すものではありません。
維持費を考慮するかどうかによって、参考購入予算がどの程度変わるかを示しています。
D. 購入後の月額住居費
購入後の月額住居費を、住宅ローン返済額と維持費に分けて表示します。
例えば、
- 住宅ローン返済：76,056円
- 固定資産税・都市計画税：4,836円
- 修繕準備・修繕積立：11,607円
- 火災・地震保険：2,500円
であれば、合計は端数処理前の金額を基準に約95,000円となります。
年額で入力した費用は、比較のため月額に換算して表示します。
実際の請求や支払いが毎月発生するとは限りません。
E. 物件本体価格・購入諸費用・ローン借入額
購入に必要な資金を分解して表示します。
購入資金総額 ＝ 物件本体価格 ＋ 購入諸費用
そのうえで、頭金や諸費用の支払い方法を反映し、ローン借入額と購入時に必要な現金を試算します。
物件本体価格とローン借入額が異なることがありますので、必ずそれぞれの数字を確認してください。
7. 「家計の答え合わせ」は何を示している？
家計の答え合わせは、入力した手取り収入と生活費をもとに、賃貸を続ける場合と購入する場合の家計を比較する機能です。
賃貸継続時の月額手残り
現在の手取り収入から、生活費と賃貸住居費を差し引いた月額換算の金額です。
購入後の月額手残り
手取り収入から、生活費と購入後の住居費を差し引いた月額換算の金額です。
どちらも、入力した収入・支出が正確であることを前提とした試算です。
希望貯蓄額を確保した場合の住居費上限
毎月確保したい貯蓄額を残すために、家計から住居費へ充てられる金額の目安です。
基本的な考え方は次のとおりです。
住居費に充てられる月額 ＝（年間手取り収入 ＋ その他年間手取り収入 − 年間生活費）÷ 12 − 希望する毎月の貯蓄額
例えば年間手取り収入500万円、年間生活費360万円、希望貯蓄額が月3万円なら、
（500万円 − 360万円）÷ 12 − 3万円 ＝ 約86,667円
となります。
これはあくまで入力された家計条件から計算した金額です。
突発的な支出や将来の収入減少まで保証するものではありません。
家計から逆算した参考物件価格
現在の家賃ではなく、家計上の住居費上限を基準として、購入時の税金・維持費などを考慮して逆算した参考物件価格です。
つまり、2つの参考物件価格には違いがあります。
今の家賃から逆算した価格： 現在の住居費を基準とするもの
家計から逆算した価格： 手取り収入・生活費・希望貯蓄額を基準とするもの
どちらか一方だけで購入を決めるのではなく、両方を見比べることが重要です。
8. 「10年後の金融資産」は何を意味する？
この数字は、入力した初期金融資産、毎年の収入・生活費・住居費、想定運用利回りなどをもとに、将来の金融資産残高を試算したものです。
基本的には、現在の金融資産に各年の家計の手残りを反映していく考え方です。
例えば、初期金融資産100万円、年間手残り120万円、運用利回り0％で、収入・支出が変わらないと仮定すれば、10年後は約1,300万円となります。
ただし、購入時に頭金や諸費用を自己資金で支払う場合は、その支出も反映する必要があります。
金融資産に含まれないもの
この試算では、購入した住宅そのものの資産価値や住宅ローン残債を金融資産に加算・控除していません。
そのため、購入側の金融資産が賃貸側より少ないからといって、購入側の総資産が少ないとは限りません。
購入した住宅の価値まで比較するには、将来の売却価格、売却費用、住宅ローン残高などを別途考慮する必要があります。
金融資産がマイナスになった場合
金融資産がマイナスと表示された場合は、設定した条件で家計の収支が推移すると、途中で資金不足が発生する可能性があることを示します。
実際に金融機関の預金残高がそのままマイナスになるという意味ではありません。
支出の見直し、収入の増加、購入予算の引き下げなどを検討するための注意信号として確認してください。
9. 年ごとの比較表の見方
比較表では、賃貸を続けた場合と購入した場合について、各年の手残りと金融資産の推移を表示します。
「年間手残り」は、その年の収入から生活費や住居費などを差し引いた金額です。
「金融資産」は、初期金融資産と、その後の家計収支・想定運用などを反映した試算残高です。
年ごとの手残りがプラスでも、過去の資金不足や購入時の現金支出によって、金融資産残高が小さくなることがあります。
また、収入・生活費・維持費などの年間変化率を設定すると、年によって結果が変わります。
10. 計算結果を使うときの注意点
このシミュレーターは、住宅購入を検討する際の参考情報を提供するものであり、将来の家計や資産を予測・保証するものではありません。
特に、次の点に注意してください。
- 住宅ローン審査とは別物です。 年収、勤務状況、他の借入、担保評価、年齢などによって融資条件は変わります。
- 固定資産税は物件価格だけでは正確に計算できません。 実際の評価額や軽減措置などを確認する必要があります。
- 修繕費は将来変動します。 特にマンションの修繕積立金は増額される場合があります。
- 住宅ローン金利は変わる可能性があります。 変動金利を利用する場合は金利上昇時の負担も確認してください。
- 金融資産の運用利回りは保証されません。 実際の運用には損失や税負担が発生する場合があります。
- 住宅の資産価値は別途検討が必要です。 将来の売却価格や住宅ローン残債は、このツールの金融資産比較には含まれません。
11. 不動産の答え合わせからのアドバイス
「今の家賃と同じ返済額で買えます」という営業トークは、必ずしも間違いではありません。
ただし、住宅ローン返済額だけを比較しているなら、購入後に必要な費用が十分に説明されていない可能性があります。
住宅購入では、少なくとも次の3つを分けて考えることをおすすめします。
① 毎月いくら支払うのか
住宅ローンだけでなく、税金・保険・修繕費・管理費まで含めて確認します。
② 家計に無理がないか
手取り収入から生活費を差し引き、希望する貯蓄や予備資金を確保できるかを確認します。
③ 将来、どのような資産が残るのか
住宅の資産価値とローン残債、金融資産を区別して考えます。
家賃と同じ金額で住宅を購入できることと、その住宅を無理なく所有し続けられることは、同じではありません。
大切なのは、営業担当者の説明をそのまま信じることでも、購入を必要以上に怖がることでもありません。
必要な数字を自分で確認し、納得して判断すること。
そのための「答え合わせ」として、このシミュレーターを活用してください。