「実家を売却しようとしたら、再建築不可と言われた」「建物があるのに、なぜ建て替えできないの？」
結論からいうと、再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、通常の住宅と比べて買主が限られ、売却価格が大きく下がることもあります。
一方、現在は再建築不可でも、道路や隣地の権利関係を調べることで、建築できる可能性が見つかる物件もあります。現役宅建士の実務経験をもとに、原因・査定・買主・改善策を解説します。
1. 再建築不可物件とは？建物があるのに建て替えできない理由
再建築不可物件とは、現在の建物を解体して新築しようとしても、現行法令や敷地条件などによって建築が認められない物件を指す、不動産取引上の一般的な呼び方です。
代表的な原因は、建築基準法上の接道義務を満たしていないこと。建築基準法43条では、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接することが求められます。
- 建築基準法上の道路に接していない
- 道路に接する間口が2m未満
- 道路との間に他人の土地が挟まっている
- 通路や敷地に複雑な権利関係がある
※建物の用途・規模や自治体の条例によって、必要な接道条件が異なる場合があります。
建物が建っていても、再建築できるとは限らない
実務では、住宅が何軒も建ち並ぶ道を調査したところ、建築基準法上の道路ではなかった事例があります。水道・電気などのライフラインが整っていても、接道義務を満たしている証拠にはなりません。
2. 再建築不可の原因は道路だけではない
建築基準法上の道路に接していない
狭い道でも42条2項道路であれば、セットバックなどを行って建築できる場合があります。しかし、そもそも建築基準法上の道路でなければ、後退するだけで接道義務を満たすわけではありません。
市街化調整区域などの建築制限
市街化調整区域では、都市計画法上の許可や建築制限も問題になります。現在の所有者が特定の条件で建築した住宅でも、第三者が同じ条件で建て替えられるとは限りません。接道義務とは別に調査が必要です。
測量して初めて分かる接道の問題
見た目は道路に接していても、測量や登記資料の確認で、道路との間に他人名義の細い土地があると判明することがあります。古い住宅地では、現況と公図・測量図の不一致にも注意が必要です。
3. 再建築不可物件の査定価格はどれくらい下がる？
再建築できない土地は、通常の土地や中古住宅に比べて価格が大きく下がることがあります。建て替えの制約や融資の難しさにより、買主が限られるためです。
価格が半分以下になるケースもある
実務では、再建築できる類似物件と比べ、価格が半分程度、あるいはそれ以下になると判断するケースもあります。ただし、「再建築不可なら必ず相場の50％」という決まりはありません。
- 立地と周辺需要
- 建物の老朽化・使用可能な状態
- 通行とライフライン
- 隣地所有者との関係
- 再建築できるようになる可能性
- 収益性、修繕・解体費用
国税庁の評価方法を、そのまま査定に使える？
国税庁の財産評価基本通達では、相続税・贈与税の評価において、無道路地の評価に特有の計算方法があります。通路開設に相当する金額を、所定の限度内で控除する考え方です。
査定額と売出価格は別
売主が通常物件の7割程度で売れると考えていても、他人地を通行する必要があり再建築の見込みが乏しい場合、査定額がさらに低くなることがあります。ただし売出価格を決めるのは売主です。希望価格で販売を開始し、問い合わせ状況を見て調整する方法もあります。
4. 再建築不可物件は誰が買う？
既存建物の賃貸利用などを想定し、価格と収益性、修繕リスクを比較して判断します。
権利調整・修繕・再販売を見込む業者もいますが、事業リスク分、買取価格が低くなる場合があります。
自己居住目的でも、建て替えや融資の制約を理解したうえで、価格に魅力を感じて購入する方がいます。
隣地と一体利用することで価値が生まれる場合があります。購入意向があるかは個別の事情次第です。
広告に掲載されない物件もある
通常の中古住宅と同じようにポータルサイトで広告することは可能です。一方、販売の難しさや広告枠の事情から、レインズを中心に販売する不動産会社もあります。媒介契約時に、広告媒体と買主探しの方針を確認しましょう。
5. 再建築不可を解消できる可能性はある？
売主に最も知ってほしいのがこの点です。再建築不可と判断された土地でも、原因によっては隣地との調整や行政への相談で建築の可能性が見つかることがあります。
方法① 隣地の一部を購入して接道を確保する
道路との間に他人の土地がある場合、その一部を購入し、必要な接道幅などを確保できる可能性があります。ただし、土地を購入すれば必ず建築できるわけではありません。道路種別・通路形状・敷地条件を事前に確認する必要があります。
方法② 建築基準法43条2項の認定・許可を検討する
建築基準法上の道路に接していなくても、敷地周辺の状況などによって、43条2項の認定または許可を受けられる場合があります。認定と許可では要件が異なり、いずれも自動的に認められる制度ではありません。
最大の壁は、周辺権利者との交渉
隣地の一部を購入したくても、所有者が応じるとは限りません。相場より高い価格を提示されたり、承諾や協力を得られなかったりするケースもあります。
交渉の前に行政・専門家へ確認する
どの範囲の土地が必要なのか、認定・許可の見込みはあるのか、建築士などと所管行政庁に確認したうえで交渉することが大切です。
6. 再建築不可物件は住宅ローンを利用できる？
再建築不可物件は担保評価や将来の売却に制約があるため、一般的な住宅ローンの利用が難しくなることがあります。実務上も厳しい回答となるケースが多く、現金購入を想定する買主が中心になる場合があります。
ただし、全国一律に融資が禁止されているわけではありません。金融機関・融資商品・担保条件などで取扱いが異なるため、購入前に物件資料を提示して相談しましょう。
リフォームなら自由にできる？
既存建物の修繕・利用は検討できますが、どんな工事でも自由に行えるわけではありません。2025年4月以降の建築確認制度の見直しにより、一定の木造2階建て住宅などの大規模な修繕・模様替えで確認申請が必要となる場合があります。
未登記や建築確認の履歴が不明な建物では、適法性の確認も重要です。希望する工事ができるか、建築士などに相談しましょう。
7. 違法建築や未登記建物でも売却できる？
再建築不可に加え、建物の建築確認や登記に問題がある物件もあります。そうした物件でも売買が成立する場合はありますが、売買できることと、法令上の問題が解消することは別です。
建築確認の履歴、登記の有無、行政からの指導、建物の現況などを確認し、買主に適切に説明する必要があります。「安いから問題ない」と判断せず、今後の使用・修繕・再売却への影響を検討しましょう。
8. 現況のまま売る？改善してから売る？
追加費用を抑えやすい一方、売却価格が低くなったり、買主探しに時間がかかったりする可能性があります。
道路種別、境界、43条2項の認定・許可などを調べ、改善条件を明らかにしてから販売します。
隣地取得などが実現すれば価格改善の可能性がありますが、交渉・測量・登記などの費用が必要です。
現況の見込売却価格と、改善後の見込価格から必要費用を引いた金額、実現可能性を比べます。
売却前に確認したいこと
- 再建築不可と判断された具体的な理由
- 道路種別・接道幅・境界
- 通路や隣地の所有者と権利関係
- 43条2項の認定・許可の可能性
- 隣地取得などの費用と交渉の見込み
- 建物登記・建築確認の状況
- 不動産会社の広告・販売方針
9. 買う前・売る前のチェックポイント
- 再建築不可の原因を確認したか
- 改善の可能性を調べたか
- 改善費用と売却価格を比較したか
- 建物・通路の権利関係を整理したか
- 販売方法を不動産会社と確認したか
- 現在の建物を適法に使用できるか
- 希望するリフォームは可能か
- 通行・ライフラインの権利は明確か
- 住宅ローンは利用できるか
- 将来の修繕・売却まで想定したか
不動産会社に聞いてほしい3つの質問
10. まとめ｜再建築不可でも売却を諦める必要はない
再建築不可物件でも、価格の安さを重視する個人や投資家、買取業者などが購入することがあります。ただし、融資・修繕・将来の売却に制約が生じる可能性があるため、一般的な物件と同じ感覚で判断するのは危険です。
売主は、再建築不可と分かった時点ですぐ安値で売ると決めず、道路種別・境界・隣地との権利関係・行政の認定や許可の可能性を調査しましょう。
「なぜ建て替えできないのか」
「その原因を解消できるのか」
「解消するために、いくらかかるのか」
買主も価格の安さだけでなく、今後の修繕や建て替え、将来の売却まで見据えて判断することが大切です。
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