賃貸住宅に住んでいると、2年ごとの契約更新時に「更新料として家賃1か月分をお支払いください」という案内が届くことがあります。
さらに最近では、更新に合わせて「次回から家賃を5,000円値上げしたい」と通知されるケースもあります。
- 更新料は必ず払わないといけないの？
- 家賃の値上げを断ったら退去しなければならない？
- 管理会社は大家さんの言い分しか聞いてくれない？
こうした疑問を持つ方も多いでしょう。
私はこれまで、不動産の賃貸・管理業務で、更新料の未払いや家賃値上げをめぐる交渉に数多く対応してきました。
実際の現場では、更新料を払えない入居者もいれば、家賃値上げを求める大家さんと、それを拒否する入居者の間で、管理会社が何か月も板挟みになることもあります。
この記事では、現役宅建士の実務経験をもとに、更新料の支払義務、家賃値上げを拒否した場合の扱い、交渉の進め方、そして不動産会社の本音を解説します。
1．賃貸の更新料は払わないとダメ？
更新料は法律で一律に決められた費用ではない
賃貸住宅の更新料は、法律によって全国一律に支払いが義務づけられているものではありません。
地域によって慣行が異なり、関東では2年ごとに家賃1か月分程度の更新料を設定する物件が多く見られる一方、更新料を設定しない地域や物件もあります。
賃貸借契約書に更新料の定めがあるかどうかを確認しましょう。
国土交通省も、契約書に更新料を支払う旨の規定がある場合、原則として支払義務があると説明しています。
また、最高裁判所は2011年7月15日の判決で、明確に定められた更新料条項について、金額が高額すぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条によって無効になるものではないとの判断を示しました。
したがって、「更新料は法律に書かれていないから払わなくていい」という考え方は正確ではありません。
契約書に更新料の記載がない場合は？
更新料の定めがない場合、貸主が更新時に一方的に更新料を請求しても、当然に支払義務が生じるわけではありません。
まずは契約書や特約、過去の合意内容を確認しましょう。
また、「更新料」「更新事務手数料」「保証会社の年間保証料」は、名称が似ていても別の費用です。
| 費用 | 確認すること |
|---|---|
| 更新料 | 賃貸借契約上の定め、金額、支払先 |
| 更新事務手数料 | 誰に支払う費用か、契約上の根拠 |
| 保証会社の更新保証料 | 保証委託契約上の金額、支払時期 |
2．【実務経験】更新料を払わない入居者は実際にいる？
結論から言えば、更新料の支払いを拒否したり、支払いが遅れたりする入居者は実際にいます。
私が経験した管理業務でも、珍しい話ではありませんでした。
- 「家賃を払うだけで精いっぱいで、更新料まで用意できない」
- 「保証会社にもお金を払っているのに、なぜ更新料まで必要なのか」
- 「契約時にそんな説明は聞いていない」
病気や収入減少で更新料を免除したケースも
実務では、病気やけがによる入院などで一時的に収入がなくなった入居者について、大家さんと相談し、今回に限って更新料を減額・免除するケースもありました。
もちろん、すべての大家さんが応じるわけではありません。
また、後日のトラブルを防ぐため、免除や減額については覚書などで合意内容を残すことが重要です。
更新料を払えない事情がある場合は、無視するのではなく、早めに管理会社へ相談することをおすすめします。
更新料を払わなければ強制退去になる？
更新料の支払義務がある場合、未払いは契約上の債務不履行となり得ます。
しかし、未払いがあったからといって、直ちに貸主が入居者を強制退去させられるわけではありません。
契約解除が認められるかは、未払いの内容や期間、催告の状況、信頼関係の破壊など、個別事情によって判断されます。
普通借家契約では、更新書類に署名しなかったことだけで当然に賃貸借関係が終了するわけでもありません。
住み続けられることと、更新料の支払義務がなくなることは別問題です。
未払いを放置すれば、後から請求や法的な紛争に発展する可能性があります。
なお、法定更新になった場合の更新料についても、契約条項の内容などによって判断が異なります。「法定更新なら必ず更新料は不要」とは言い切れません。
3．家賃値上げの通知が届いたら、必ず応じないといけない？
家賃値上げを求めること自体は違法ではない
家賃は、契約時に決めた金額が永久に変わらないものではありません。
借地借家法第32条では、建物の賃料が一定の事情によって不相当となった場合、当事者が将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています。
- 土地・建物に対する税金などの負担の変化
- 土地・建物の価格や経済事情の変動
- 近隣の同種建物の賃料との比較
一定期間は増額しない旨の特約がある場合など、別途考慮すべき条件もあります。
つまり、大家さんが家賃の値上げを求めること自体は、おかしな話ではありません。
大家さんにも維持費の負担がある
私の経験では、家賃値上げの相談は、管理会社が自主的に持ちかけるというより、大家さんから依頼されるケースが多くありました。
背景には、周辺家賃相場の上昇や、建物の維持管理費、修繕費などの負担があります。
長期間家賃を据え置いている物件では、現在の募集賃料と既存入居者の賃料に大きな差が生じていることもあります。
値上げの通知が届いたからといって、すぐに「悪質な大家さんだ」と判断するのは早計です。
一方で、大家さんの負担が増えたという理由だけで、希望する金額への増額が当然に認められるわけでもありません。
4．家賃値上げを拒否したらどうなる？
例えば、現在の家賃が月額8万円の部屋で、管理会社から「次回の更新から8万5,000円にしたい」と通知されたとします。
入居者が値上げに納得できない場合、すぐに新しい金額で合意する必要があるとは限りません。
実務では、次のような対応になることがあります。
- 大家さんが値上げを見送る
- 値上げ幅を小さくして再提案する
- 数年後から増額することを覚書で合意する
- 交渉が長期化する
- 最終的に調停や訴訟などの法的手続きに進む
私が経験した案件でも、大家さんと入居者の意見が折り合わず、将来の増額時期と金額を覚書で定めるケースがありました。
拒否したら、今までの家賃を払えばいい？
ここは注意が必要です。
借地借家法第32条では、増額について協議がまとまらない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、借主が相当と認める額を支払うことができるとされています。
ただし、後に増額が正当と判断された場合には、不足額に加えて法律所定の利息を支払う必要があります。
「値上げを拒否すれば、今までの家賃でずっと住める」というわけではありません。
従前の賃料を支払っていれば必ず十分というわけでもないため、具体的な争いが生じている場合は弁護士などに相談することが望ましいでしょう。
値上げを断ったら退去を求められる？
実務では、値上げに応じない入居者に対して、大家さんが「それなら退去してほしい」と伝えるケースもあります。
しかし、普通借家契約では、家賃値上げを拒否したことだけを理由に、貸主が自由に契約を終了させられるわけではありません。
貸主による更新拒絶や解約申入れには、借地借家法上の要件が問題になります。
管理会社から法律上の難しさを説明しても、大家さんが感情的になって直接入居者へ退去を迫り、トラブルになったこともあります。
交渉がこじれると、家賃の金額だけでは済まない問題に発展する場合があります。
なお、定期借家契約は契約終了の仕組みが異なるため、普通借家契約と区別して考える必要があります。
5．【不動産屋の本音】家賃値上げ交渉は、管理会社がやりたくない仕事？
ここからは、現役宅建士としての率直な話です。
家賃値上げ交渉は、管理会社にとって手間の大きい仕事の一つです。
大家さんから「家賃を上げてほしい」と依頼されれば、管理会社は周辺相場を調べ、入居者に通知し、返答を受け、大家さんへ報告します。
入居者が拒否すれば、再び大家さんと相談し、条件を調整します。
これを何度も繰り返すことがあります。
手間がかかっても、追加報酬はほとんどない
通常の管理契約では、家賃値上げに成功したからといって、管理会社に大きな成功報酬が入るとは限りません。
管理料が家賃の一定割合であれば、家賃が少し上がった分だけ管理料も増えることはあります。
しかし、調査や交渉にかかる時間と比較すると、割に合わないことも少なくありません。
私自身、家賃値上げ交渉は、管理業務の中でも負担の大きい仕事だと感じています。
管理会社の質が分かる場面でもある
だからこそ、こうした業務にどう向き合うかは、管理会社を見極める一つの材料になります。
| 対応 | 確認したいポイント |
|---|---|
| 周辺相場の調査 | 値上げの根拠となる資料を確認しているか |
| 入居者への説明 | 一方的な通知だけでなく、理由を説明しているか |
| 大家さんへの助言 | 退去や空室のリスクも伝えているか |
| 交渉の継続 | 意見が対立しても、必要な対応を続けているか |
大家さんの依頼をそのまま入居者に伝えるだけなのか。
周辺相場を調べ、値上げの妥当性を検討し、退去リスクまで説明するのか。
面倒な交渉であっても、きちんと対応する管理会社には、それだけの価値があると考えています。
大家さんも、値上げが正解とは限らない
例えば、現在の家賃が8万円で、月5,000円の値上げを検討しているとします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 月5,000円の値上げによる年間増収 | 60,000円 |
| 月8万円の物件が2か月空室になった場合の家賃損失 | 160,000円 |
| 上記の単純比較 | 空室損失の方が100,000円大きい |
さらに募集費用や原状回復費用が発生する可能性もあります。
需要が弱い地域では、無理な値上げよりも、現在の入居者に長く住んでもらう方が合理的な場合もあります。
一方、周辺相場と比べて明らかに安い家賃で貸している物件なら、値上げを検討する合理性が高いこともあるでしょう。
大切なのは、値上げできるかだけでなく、値上げすることが本当に得なのかを考えることです。
6．【実務経験】家賃値上げの交渉が泥沼化するケース
実際の管理現場では、大家さんも入居者も譲らず、話し合いが長期間続くことがあります。
大家さんの主張
「周辺の家賃は上がっているのだから、うちも上げたい」
入居者の主張
「今の生活でも精いっぱいなのに、これ以上の家賃は払えない」
管理会社は、その双方の意向を聞き、何度も伝え直します。
しかし、双方が譲らなければ、結論が出ないまま時間だけが過ぎてしまいます。
値上げを拒否したら設備を修理してもらえなくなったケース
私が経験した中には、家賃値上げに応じない入居者に対して、大家さんが設備修繕に消極的になってしまったケースもありました。
ただし、家賃値上げへの不同意と、貸主の修繕義務は別の問題です。
民法第606条では、貸主は原則として賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。
借主の責めに帰すべき事由による修繕など、例外もあります。
家賃値上げに応じないことだけを理由に、必要な修繕を一律に拒めるわけではありません。
家賃交渉が感情的な対立に発展すると、本来別々に判断すべき問題までこじれてしまうことがあります。
7．家賃値上げの通知が来たときの交渉方法
家賃値上げの通知が届いたら、すぐに承諾する必要も、反射的に拒否する必要もありません。
まずは、値上げの理由と根拠を確認しましょう。
① いつ契約した家賃なのかを確認する
入居して1〜2年しか経っていない場合と、10年間同じ家賃で住んでいる場合では、判断材料が異なります。
入居から短期間であれば、契約時の条件から何が変わったのかを確認することが重要です。
一方、長年家賃が据え置かれている場合は、現在の周辺相場と大きな差が生じている可能性があります。
ただし、長く住んでいるからといって、値上げが必ず正当になるわけではありません。
② 周辺の家賃相場を調べる
できれば、同じエリアで築年数、広さ、駅からの距離、設備などが近い物件を比較しましょう。
管理会社から近隣の募集事例を提示してもらうことも、一つの方法です。
- 同じエリア・最寄り駅か
- 築年数は近いか
- 専有面積や間取りは近いか
- 設備や建物の状態に大きな差はないか
- 管理費・共益費を含めた金額で比較しているか
ただし、募集賃料は実際の成約賃料と異なる場合があります。
また、路線価の上昇率を参考にする実務もありますが、路線価が上がった割合だけ家賃を上げられるという単純な関係ではありません。
③ 値上げ幅が妥当か確認する
例えば、月額8万円から8万5,000円への値上げなら、増額率は6.25％です。
一方、8万円から12万円なら50％の増額です。
| 現在の家賃 | 値上げ後 | 増額率 |
|---|---|---|
| 80,000円 | 85,000円 | 6.25％ |
| 80,000円 | 90,000円 | 12.5％ |
| 80,000円 | 120,000円 | 50％ |
どのケースも、数字だけで適法・違法を決めることはできません。
ただし、値上げ幅が大きいほど、その根拠や生活への影響を丁寧に確認する必要があります。
④ 感情的に拒否せず、条件を相談する
例えば、次のような伝え方が考えられます。
現在の家賃を維持したい場合
「長く住み続けたいと思っていますが、急な値上げは家計への負担が大きいため、今回は現在の家賃を維持していただけないでしょうか」
値上げ幅を交渉したい場合
「値上げが必要な事情は理解しました。増額幅を少なくすることは可能でしょうか」
別の条件と組み合わせたい場合
「家賃の増額に応じる代わりに、今回の更新料について減額をご相談できませんか」
もちろん、必ず交渉が成立するわけではありません。
しかし、単に拒否するよりも、双方が合意できる条件を探しやすくなることがあります。
⑤ 合意した内容は必ず書面に残す
将来の増額時期、増額後の賃料、更新料の減免などで合意した場合は、覚書などで内容を明確にしておきましょう。
口頭だけの約束は、担当者の変更や時間の経過によって認識が食い違う原因になります。
交渉のポイントは、相手の主張を無条件に受け入れることでも、一方的に拒否することでもありません。
根拠を確認し、納得できる条件を探すことが大切です。
8．更新料と家賃値上げについて、よくある質問
普通借家契約では、更新料を払わないことだけで直ちに退去となるわけではありません。
ただし、有効な更新料特約があれば支払義務が生じ得ます。未払いを放置することはおすすめしません。
必ずしもそうではありません。
借地借家法第32条に基づく増額請求が問題になる場合があり、最終的に適正な賃料が判断されることがあります。
まずは通知を送ってきた管理会社に連絡し、理由と根拠を確認しましょう。
管理会社が貸主の代理人として交渉しているのか、単なる連絡窓口なのかも確認するとよいでしょう。
交渉することは可能です。
ただし、貸主が応じる義務があるわけではありません。合意できた場合は、金額や条件を明確にして書面に残しましょう。
同じではありません。
定期借家契約は、原則として期間満了によって契約が終了し、継続する場合は再契約の問題になります。
普通借家契約とは契約終了の仕組みが異なります。また、借地借家法第38条に基づく定期借家契約では、一定の賃料改定特約がある場合、第32条の適用関係も異なります。
9．まとめ｜更新料も家賃値上げも、まずは契約と根拠を確認する
賃貸住宅の更新料や家賃値上げについて、最初から貸主・借主のどちらかが正しいと決めつけることはできません。
更新料は、契約書に有効な定めがあれば原則として支払義務があります。
家賃値上げは、借主が拒否すれば必ず止められるわけではありませんが、貸主が希望する金額を一方的に確定できるわけでもありません。
また、大家さんにも修繕費や維持管理費の負担があり、合理的な理由で値上げを求めることがあります。
一方で、値上げがきっかけで入居者が退去すれば、大家さんにとっても大きな損失になる可能性があります。
- 更新料は、まず契約書の定めを確認する
- 更新料の未払いだけで直ちに強制退去になるわけではない
- 家賃値上げには、合理的な根拠があるかを確認する
- 値上げを拒否しても、将来の増額が認められる可能性はある
- 周辺相場や経済事情を確認して交渉する
- 合意した内容は覚書などの書面に残す
私が実務で感じるのは、家賃交渉で大切なのは、相手を言い負かすことではなく、お互いが納得できる着地点を探すことだということです。
通知が届いたら、まず契約書を確認し、管理会社に理由を聞き、周辺相場と比較する。
それでも納得できない場合は、根拠を示して交渉する。
不動産会社の説明をそのまま信じるのでも、最初から疑うのでもなく、資料と法律に照らして判断する。
それが、賃貸の更新料と家賃値上げについての「不動産の答え合わせ」です。
参考資料・関連法令
- e-Gov法令検索｜借地借家法 （第26条・第28条・第32条・第38条など）
- e-Gov法令検索｜民法 （第606条など）
- 最高裁判所第二小法廷・平成23年7月15日判決（更新料条項の有効性）
本記事は、一般的な不動産実務と法律についての情報提供を目的としています。
実際の支払義務や賃料改定の可否は、契約内容や個別事情によって異なります。具体的な紛争については、弁護士などの専門家へご相談ください。
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