新築の建売住宅を探していると、まだ建物が完成していないのに「販売中」となっている物件を見かけることがあります。
現地へ行ってみると、建物はまだ基礎工事の段階。場合によっては、更地のままということもあります。
そんな状態で不動産会社から、
「人気のエリアなので、完成前に売れてしまうかもしれません」
「同じ施工会社の完成物件をご案内しますので、そちらでイメージしていただければと思います」
と言われたら、どう感じるでしょうか。
「完成していない家を買って、本当に大丈夫なの？」
「完成してから購入した方が安心なのでは？」
そう考えるのも当然だと思います。
実際、私はこれまでの不動産実務で、完成前の建売住宅を契約した経験が何度もあります。
その経験から言えるのは、完成前の建売住宅を購入すること自体が悪いわけではないということです。
ただし、完成前だからこそ知っておくべき、建売業者の事情や購入時の注意点があります。
今回は、現役宅建士の立場から、建売業者が完成前に販売を進める本当の理由、値引きの実態、完成後に後悔しないための確認ポイントを解説します。
① 建売業者が完成前から販売する本当の理由
結論から言うと、建売業者が完成前から販売を進める大きな理由は、資金をできるだけ早く回転させたいからです。
建売業者のビジネスは、土地を仕入れ、建物を建築し、完成した住宅を販売することで成り立っています。
そして、売却して回収した資金を次の土地仕入れや建築に投入し、また新しい住宅を販売します。
つまり、建売業者にとって重要なのは、一つの物件から利益を得ることだけではありません。
もちろん、販売目標や営業担当者の成績が影響する会社もあるでしょう。
しかし、私が実務で見てきた限り、建売業者の経営上の事情としては、資金回転の重要性が非常に大きいと感じます。
そのため、完成前であっても購入希望者が現れれば、販売を進めることには十分な意味があります。
ただし、ここで一つ知っておきたいことがあります。
早く売りたいことと、安く売ってくれることは別の話です。
この違いが、次の値引き交渉にも関係してきます。
② 完成前の建売住宅は値引きが難しい？
私の実務経験では、完成前の建売住宅は、完成済みの物件と比べて値引き交渉が難しい傾向があります。
なぜでしょうか。
建売業者は、完成前の段階では、完成後にどれくらいの問い合わせが集まるか、まだ十分に判断できない場合があります。
特に人気のあるエリアや、前面道路が広い物件、駐車しやすい物件などは、完成前から購入希望者が集まることもあります。
そうした物件を、あえて早い段階から値引きする必要性は高くありません。
一方で、完成してから一定期間が経過しても売れない場合には、状況が変わってきます。
販売期間が長くなると、建売業者は在庫を抱え続けることになります。
そのため、販売状況に応じて100万円、200万円といった単位で価格を見直すケースもあります。
もちろん、すべての建売業者が同じように値下げするわけではありません。
しかし、完成前に定価に近い価格で購入する人と、完成後の値下げを待って購入する人では、購入価格に差が生じる可能性があるのです。
③ 同じ分譲地なのに、隣の家が700万円安いことも？
ここは、完成前の建売住宅を購入する際に、ぜひ知っておいてほしい部分です。
例えば、20棟の新築建売住宅が販売される分譲地があったとします。
完成前の段階で5棟が売れました。
ところが、残りの15棟は、建物が完成してもなかなか売れません。
建売業者は販売状況を見ながら価格を見直していきます。
その結果、最初に3,500万円で購入した人がいる一方で、後から似た条件の住宅を2,800万円で購入する人が現れる可能性があります。
完成後の値下げで購入：2,800万円
その価格差は700万円です。
もちろん、土地の位置、面積、道路条件、建物仕様などが異なれば、価格差には合理的な理由がある場合もあります。
また、完成前に購入した人には、希望する区画を選べたというメリットがあります。
そのため、後から値下げされた住宅があるからといって、最初に購入した人が必ず損をしたとは限りません。
それでも、同じ分譲地で後から大幅な値下げが行われれば、複雑な気持ちになる買主もいるでしょう。
これは建売住宅の販売現場で起こり得ることです。
完成前に購入するということは、希望する区画を早く確保できる一方、将来の値下げを待つ選択肢を手放すことでもあります。
この点は理解しておきたいところです。
④ 完成前の建売住宅は、どうやって内見する？
建物が完成していない場合、現地では土地の形状や周辺環境、建築中の状況などを確認することになります。
建物の内部はまだ見られないことも多いため、間取り図や仕様書を使って説明を受けるのが一般的です。
また、同じ建売業者が施工した完成済みの物件やモデルハウスを見学し、建物の雰囲気を確認することもあります。
建売住宅では、一定の規格や標準仕様を使って建築する会社も多いため、同じ会社の完成物件は参考になります。
ただし、注意したいことがあります。
キッチンや浴室などの設備、床材、建具、窓の大きさや配置などが異なる場合があります。
また、同じ間取りでも、土地の形状や隣家との位置関係によって、室内の明るさや開放感は変わります。
モデルハウスは、あくまで参考として考えましょう。
外壁や屋根の仕様も確認しておこう
完成前の建売住宅では、建物の仕上がりを実際に確認できません。
そのため、外壁材や屋根材、設備のメーカー・品番などについて、仕様書を見せてもらうことをおすすめします。
例えば、外壁が窯業系サイディングなのか、屋根がスレートなのか金属屋根なのかといった違いです。
専門知識がなければ分かりにくい部分もあるため、営業担当者に具体的な説明を求めてよいと思います。
なお、早い段階で契約する場合には、建売業者によっては外壁の色など、一部の仕様変更に対応してくれるケースもあります。
ただし、変更できる範囲や期限、追加費用の有無は会社や工事の進捗によって異なります。
希望がある場合は、契約前に確認しておきましょう。
⑤ 完成前だからこそ、建物の中身を確認できるメリットもある
ここは、完成前の建売住宅を検討する方に、ぜひ知っておいてほしい部分です。
完成前の建売住宅には、完成済みの住宅にはない大きなメリットがあります。
それは、建築途中の様子を自分の目で確認できる可能性があることです。
完成した住宅では、壁や天井の内側にある柱、梁、接合金物などを直接確認することは基本的にできません。
しかし、建築途中であれば、工事の進捗によっては、こうした部分がまだ見える状態になっていることがあります。
建築途中なら確認できる可能性がある部分
- 柱や梁などの構造材の状態
- 柱と梁、土台などを接合する金物の取付状況
- 筋かいや構造用面材など、耐力壁に関係する部分
- 断熱材の施工状況
- 外壁の下地や防水処理の状況
これらは建物が完成すると、壁や天井の内側に隠れてしまう部分です。
私自身、建築途中の建物を確認できることは、完成前の建売住宅ならではの大きなメリットだと考えています。
もちろん、一般の買主が施工の良し悪しをすべて判断するのは難しいでしょう。
例えば、木材に割れがあるからといって、必ずしも施工不良とは限りません。柱の背割りの有無なども、それだけで品質を判断できるものではありません。
また、金物が取り付けられていても、必要な種類や施工方法が適切かどうかは、専門的な確認が必要です。
それでも、実際にどのような材料が使われ、どのように施工されているのかを見ることには意味があります。
不安な部分があれば、その場で施工会社や現場担当者に質問することもできます。
さらに、希望すれば建築士などの専門家に相談し、工事途中の確認を依頼できる場合もあります。
工事中の現場を見学するときの注意点
建築現場は自由に立ち入れる場所ではありません。
安全管理上、見学できる時期や範囲が限られることがあります。
必ず売主や施工会社に事前確認し、許可を得たうえで、現場担当者の案内に従って見学してください。
「建物が完成する前に、柱や金物、断熱材などが見える段階で現場を見学することはできますか？」
見学が難しい場合には、施工中の写真や検査記録などを確認できないか相談してみるのもよいでしょう。
完成前の建売住宅は、完成した姿を確認できないというデメリットがあります。
しかし反対に、完成後には見えなくなる建物の中身を確認できるチャンスがあるということも、ぜひ知っておいてほしいと思います。
なお、施工途中を見学できたこと自体が建物の品質を保証するわけではありません。必要に応じて専門家による検査なども検討しましょう。
⑥ 完成前の建売住宅で見落としやすい5つのポイント
完成前の建売住宅では、間取り図だけで判断しにくい部分があります。
特に次の5つは確認しておきたいところです。
1. 駐車場の寸法と車の出し入れ
私が特に確認をおすすめしたいのが、駐車場です。
図面上では車が2台停められるように見えても、実際には出し入れが難しいケースがあります。
前面道路の幅員、駐車スペースの奥行きや幅、電柱や境界ブロックの位置などによって使い勝手が変わります。
可能であれば、自分が所有している車のサイズと、駐車場の寸法を照らし合わせてみてください。
建物の基礎ができていれば、現地で駐車スペースのイメージをつかみやすくなることもあります。
2. コンセントとスイッチの位置
間取り図だけでは、コンセントやスイッチの位置が分からないことがあります。
ただし、電気設備図などには位置が記載されている場合があります。
テレビや冷蔵庫、洗濯機、エアコンなど、設置したい家電の位置を考えながら確認しましょう。
家具の配置によっては、コンセントが使いにくくなることもあります。
3. 窓の位置と隣家との距離
窓の大きさや位置は、室内の明るさだけでなく、プライバシーにも関係します。
隣家の窓と向かい合う配置になっていないか、隣地との距離はどれくらいあるのかなど、配置図や立面図も参考に確認しましょう。
また、日当たりは建物の向きだけでなく、周辺建物の高さや位置によっても変わります。
完成前には確認しにくい部分だからこそ、できる限り資料を集めておくことが大切です。
4. エアコンの設置場所
意外と見落としやすいのが、エアコンの設置場所です。
室内機を設置できるスペースがあるか、配管をどこに通すのか、室外機をどこに置くのかを確認しましょう。
特に隣地との間隔が狭い住宅では、室外機の設置場所が制限される場合があります。
5. 外構工事の範囲
建売住宅の外構は、比較的シンプルな仕様になっていることがあります。
例えば、駐車場の一部だけが土間コンクリートで、それ以外は砂利敷きというケースです。
また、境界フェンスが新設されるのか、既存のものを利用するのかによっても、完成後の印象は変わります。
契約前には、外構図や仕様書などで、どこまでが売買価格に含まれているのか確認しましょう。
⑦ 完成後に「思っていた家と違う」となったら？
完成前の建売住宅では、建物が完成して初めて分かることもあります。
例えば、
- 思っていたより部屋が暗かった
- 駐車場が使いにくかった
- 外構が想像より簡素だった
といったケースです。
ここで重要なのは、単なるイメージの違いなのか、それとも契約内容と実際の建物が異なるのかという点です。
図面や仕様書どおりに施工されていて、事前の説明にも問題がなかった場合、買主の想像と違ったという理由だけで売主に責任を求めることは難しい場合があります。
一方で、契約内容と異なる施工がされていた場合や、重要な説明に問題があった場合などは、契約不適合責任や説明義務が問題になる可能性があります。
つまり、完成前に購入する場合は、どの図面や仕様書を契約内容として確認したのかが非常に重要になるのです。
完成後のトラブルを防ぐためにも、図面や仕様書、変更内容などは書面で残しておくことをおすすめします。
未完成物件の売買では、建築確認などの必要な手続き、完成予定時期、引渡し条件、手付金等の保全措置の適用なども確認が必要です。詳しい条件は物件や契約内容によって異なります。
⑧ 現役宅建士は完成前の建売住宅をおすすめする？
結論として、私は立地条件によっては完成前の建売住宅でも購入を検討する価値があると考えています。
実際に、完成前の建売住宅を契約した経験は何度もあります。
その中で共通していたのは、建物そのものだけでなく、土地の条件に魅力があるケースでした。
例えば、普段なかなか売り物件が出ないエリア。
前面道路が広く、車の出し入れがしやすい土地。
買い物施設や学校などが近く、生活利便性の高い場所。
こうした条件の良い土地は、建物が完成する前に購入希望者が現れることがあります。
そして、同じような条件の土地が、次にいつ売りに出るかは分かりません。
そのため、立地に強い魅力を感じていて、価格や建物の仕様にも納得できるのであれば、完成前の購入も十分に選択肢になると思います。
一方で、建物の広さや日当たり、駐車場の使い勝手などを実際に確認しないと判断できない方は、無理に完成前の契約を急ぐ必要はありません。
大切なのは、完成前か完成後かということだけではなく、その物件を購入する理由が自分の中ではっきりしているかどうかです。
まとめ｜完成前の建売住宅は「価格」と「立地」を冷静に判断しよう
完成前の建売住宅には、希望する区画を早く確保できるというメリットがあります。
さらに、工事のタイミングが合えば、柱や金物、断熱材など、完成後には見えなくなる施工状況を確認できる可能性もあります。
一方で、完成後に値下げされる可能性や、実物を確認できないことによるリスクもあります。
購入前のチェックリスト
- 完成前の価格に納得できるか
- 将来値下げされても後悔しない立地・区画なのか
- 同じ施工会社の完成物件を確認できるか
- 間取り図・仕様書・設備図などを確認できるか
- 建築途中の現場見学や施工写真の確認ができるか
- 駐車場や外構の完成イメージを把握できるか
- 契約内容と完成後の仕様に相違がないか確認する方法があるか
そして、最後に一つ。
資金回転を重視するのは建売業者の事情です。
買主は、自分や家族が長く安心して暮らせる住宅なのかを基準に判断するべきでしょう。
また、完成前に購入を検討する場合でも、購入後の住宅ローンや維持費に無理がないか確認することが大切です。
物件価格だけでなく、諸費用や住宅ローン返済額も確認しておきましょう。
住宅購入の資金計画シミュレーターはこちら不動産会社から「完成前に売れてしまいますよ」と言われたときこそ、一度立ち止まって、その物件の価値を自分自身で答え合わせしてみてください。
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