中古住宅を探していると、
「この家、ちょっと高くない？」
と思うことがあります。
そこでSUUMOやアットホームを見て、
「近所の中古住宅は3,500万円なのに、この物件は3,980万円。やっぱり高いのでは？」
と考える。
でも、不動産の価格はそれほど単純には比較できません。
同じ地域、同じくらいの土地面積、同じ中古戸建でも、道路、土地の形、築年数、建物の状態、リフォーム状況などによって価格は変わります。
私は購入を検討しているお客さんから「この物件、高いですか？」と聞かれたとき、一つの数字だけでは判断しません。
成約事例、土地価格、建物価格、そして物件固有の条件。
それぞれを分けて確認して、最後に「この価格なら妥当なのか」を考えます。
この記事では、私が実務でどのように中古住宅の価格を確認しているのか、そして一般の方が自分で調べるなら何を見ればいいのかを解説します。
- 1．一番参考にするのは「周辺の成約事例」
- 2．「売出価格」と「成約価格」は同じではない
- 3．一般の人でも実際の取引価格を調べられる
- 4．中古戸建では「土地」と「建物」を分けて考える
- 5．土地価格は成約事例＋複数の指標から考える
- 6．同じ坪数でも土地価格は変わる
- 7．土地が大きければ坪単価も高くなる、とは限らない
- 8．造成済みの分譲地と普通の土地を単純比較しない
- 9．中古住宅と「買取再販住宅」も同じように比較しない
- 10．建物価格は「建てた金額」では決まらない
- 11．「4,000万円かけた注文住宅」でも4,000万円の価値とは限らない
- 12．リフォーム代も全額価格に乗るとは限らない
- 13．一般の人が自分で価格を調べるなら、この順番
- 14．本気で家を探すなら「相場を覚える」という方法もある
- 15．近所3,500万円、検討物件3,980万円なら高い？
- まとめ｜「安い・高い」ではなく、なぜその価格なのかを見る
1．一番参考にするのは「周辺の成約事例」
私が最初に確認するのは、周辺で実際に売買された物件の成約事例です。
重要なのは「売りに出ている価格」だけではなく、実際にいくらで取引されたのかです。
例えば、同じ地域で似たような中古戸建が、
- 3,600万円
- 3,700万円
- 3,650万円
くらいで成約しているとします。
そこに4,500万円の中古戸建が出ていれば、まず私は「なぜこの物件だけ高いのか？」を確認します。
- 土地が大きいのか
- 角地なのか
- 建物が新しいのか
- 大規模なリフォームをしているのか
- 道路や立地条件が優れているのか
価格差には何らかの理由があるはずです。
反対に、周辺の成約事例と比べても、価格差を説明できる合理的な理由が見当たらなければ、「周辺相場より高い可能性があります」と説明します。
2．「売出価格」と「成約価格」は同じではない
ここは一般の方が相場を調べるときに、かなり重要です。
SUUMOやアットホームなどに掲載されている価格は、基本的に現在の売出価格です。
つまり、
「この金額で売りたい」という価格と、「実際にこの金額で売れた」という価格は同じとは限りません。
実務では、売出価格から購入申込みの際に価格交渉が入り、最終的には売出価格より低い金額で契約することもあります。
そのため、
「近所の物件が全部4,000万円で売り出されているから、この地域の相場は4,000万円」
とは限りません。
現在販売中の物件は重要な参考資料ですが、売出価格だけで相場を決めないことが大切です。
3．一般の人でも実際の取引価格を調べられる
一般の方でも、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用すれば、不動産の取引価格情報などを確認できます。
不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格のほか、地価公示、防災、都市計画など、不動産を判断するうえで役立つさまざまな情報を確認できます。
ただし、ここには注意点もあります。
公開されている取引価格情報だけでは、検討している物件と完全に同じ条件なのか判断できない場合があります。
- 道路条件が違う
- 土地の形が違う
- 建物の状態が違う
- リフォーム状況が違う
- 同じ地域でも細かな立地条件が違う
という可能性があるからです。
取引価格が見つかった＝その価格がそのまま検討物件の適正価格、ではありません。
大切なのは、価格だけではなく「どこまで条件が似ている物件なのか」を見ることです。
4．中古戸建では「土地」と「建物」を分けて考える
私は中古戸建の価格を見るとき、
土地はいくらくらいなのか。
建物はいくらくらいなのか。
を分けて考えます。
特に築年数が経過した中古住宅では、土地価格が全体価格の判断に大きく影響するケースがあります。
例えば、同じ3,500万円の中古戸建でも、
土地2,800万円＋建物700万円
と考えられる物件なのか、
土地2,000万円＋建物1,500万円
と考えられる物件なのかでは、価格の意味が大きく違います。
中古戸建の価格を一つの数字として見るのではなく、土地と建物に分解して考えてみると、その価格が妥当なのか判断しやすくなります。
5．土地価格は成約事例＋複数の指標から考える
土地についても、私はまず周辺の成約事例を重視します。
そのうえで、価格をクロスチェックする材料の一つとして路線価なども確認します。
ただし、ここで非常に重要なことがあります。
路線価は、その土地の「売買価格」を示しているものではありません。
路線価は、相続税や贈与税で土地を評価する際に使われる価格です。
国税庁では、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額をもとに、土地の形状などに応じた補正を行って土地を評価する仕組みが設けられています。
そのため、路線価＝実際に売れる価格と考えるのは適切ではありません。
私は実務上、成約事例を中心にしながら、路線価から試算した価格なども照らし合わせ、
「別の見方をしても、このくらいの価格帯になるのか」
というクロスチェックの材料として使っています。
6．同じ坪数でも土地価格は変わる
土地を見るときは、坪単価だけを比較するのも危険です。
例えば、
- A土地：50坪・5,000万円 → 坪100万円
- B土地：30坪・3,300万円 → 坪110万円
なら、数字だけ見ればBの方が坪単価は高くなります。
しかし、それだけでBが割高とは判断できません。
土地価格には、
- 角地かどうか
- 道路幅員
- 接道状況
- 土地の形
- 間口や奥行
- 高低差
- 擁壁
- セットバック
- 私道の状況
- 実際に利用しやすい面積か
など、さまざまな条件が影響します。
相続税等の土地評価でも、奥行、不整形、間口、がけ地、角地など、土地の条件に応じて評価を調整する仕組みがあります。
もちろん、これは税務上の評価方法です。
その補正率をそのまま市場価格に当てはめれば正解、というものではありません。
ただ私は実務上、こうした考え方も参考にしながら、土地の使いやすさや市場性を見て価格を調整しています。
7．土地が大きければ坪単価も高くなる、とは限らない
これも意外と見落とされます。
住宅地で土地が70坪、80坪と大きくなれば、総額も大きくなります。
すると購入できる人が限られるため、地域によっては土地が大きくなるほど坪単価が下がることがあります。
反対に比較的小さな土地でも、必要な住宅や駐車スペースを確保でき、その地域で需要のある使い方ができるなら、坪単価が高くなることもあります。
大切なのは「何坪あるか」だけではなく、その土地で購入者が求める使い方ができるかどうかです。
坪単価は便利な比較方法ですが、坪単価だけで「高い・安い」を決めないようにしましょう。
8．造成済みの分譲地と普通の土地を単純比較しない
土地価格を調べている方から、こんな相談を受けることがあります。
「近くの分譲地が坪80万円なので、この中古戸建の土地も坪80万円くらいですよね？」
しかし、この比較には注意が必要です。
ハウスメーカーや不動産会社などが販売する分譲地では、造成され、道路やライフラインなどについて販売しやすい状態まで整備されていることがあります。
一方、比較している土地には、
- 造成工事が必要
- 高低差がある
- 擁壁がある
- 古い建物の解体が必要
- ライフラインについて追加工事が必要
などの条件があるかもしれません。
こうした違いを無視して坪単価だけを比較すると、価格判断を間違える可能性があります。
比較するなら、できるだけ条件の近い土地同士で比較する。
これが基本です。
9．中古住宅と「買取再販住宅」も同じように比較しない
中古戸建でも同じことがあります。
一般の売主がそのまま売却している中古住宅と、不動産会社が物件を買い取り、リフォームなどを行って再販売している住宅では条件が違います。
見た目は同じ「築20年の中古戸建」でも、商品としての状態が違う可能性があります。
そのため、
「同じ地域・同じ築年数・同じ30坪だから比較できる」
とは限りません。
私は相場を確認するとき、できるだけ、
- 一般中古住宅なら一般中古住宅
- 再販住宅なら再販住宅
- 土地なら条件の近い土地
というように、比較対象を揃えるようにしています。
10．建物価格は「建てた金額」では決まらない
中古戸建の価格を考えるとき、建物については原価法の考え方を使うことがあります。
簡単にいえば、
「現在、同じような建物を建てるならどのくらいかかるのか」を考え、築年数や建物の状態などを考慮して現在の価値を考える方法です。
ここで注意したいのが、建物の法定耐用年数です。
税務上の法定耐用年数は、建物そのものの物理的な寿命を表しているわけではありません。
「法定耐用年数を超えた＝その家にはもう価値がない・住めない」という意味ではありません。
一方、中古住宅の査定では、築年数がかなり経過した住宅について建物評価が小さくなり、土地価格を中心に価格を考えるケースもあります。
そのため、築古の中古戸建ほど、土地部分の価格が適正なのかを見ることが重要になります。
11．「4,000万円かけた注文住宅」でも4,000万円の価値とは限らない
売却査定をしていると、
「この家は建てるのに4,000万円かかったんです」
と言われることがあります。
もちろん、売主としては建築時にかけた費用を価格に反映したい気持ちはあると思います。
しかし、
建築費＝現在の中古市場での価値
ではありません。
建物は築年数とともに状態が変化しますし、中古住宅として購入する人がその建物にいくら払うのかという市場性もあります。
また、注文住宅だから必ず高く評価されるとも限りません。
高性能な住宅や評価される施工内容などがプラス材料になることはあります。
一方で、
- 特殊な間取り
- 非常に大きな住宅
- 特定の生活スタイルを前提にした設計
- 購入者を選ぶ設備や仕様
などは、逆に購入できる人・欲しい人を限定する可能性があります。
反対に建売住宅は、多くの家庭が使いやすい間取りとして設計されているケースがあり、中古になっても購入者を探しやすい場合があります。
「お金をかけて建てた家」と「中古市場で高く評価される家」は、必ずしも同じではありません。
12．リフォーム代も全額価格に乗るとは限らない
同じことはリフォームにもいえます。
「500万円リフォームしたから、500万円高く売れる」
とは限りません。
もちろん、内装がきれいであれば購入者には好印象です。
ただし、リフォームにかけた金額がそのまま市場価値になるわけではありません。
私は中古住宅を見るとき、見た目だけではなく、
- 屋根・外壁
- 耐震性
- 雨漏り
- 構造部分
- 建物を長く使うための修繕
なども重視します。
内装がきれいかだけではなく、住宅として今後使っていける状態なのかを見ることが重要です。
13．一般の人が自分で価格を調べるなら、この順番
では、不動産会社に相談する前に、自分で価格を調べるならどうすればいいのでしょうか。
まずはSUUMOやアットホームなどで、同じ地域の類似物件を複数探してみることから始めていいと思います。
そのとき、価格だけではなく、
- 土地面積
- 建物面積
- 築年数
- 道路
- 土地形状
- リフォーム状態
などの条件も比べてください。
次に、国土交通省の不動産情報ライブラリで周辺の取引価格を確認する。
そして可能であれば、路線価などの公的な価格指標も参考にする。
ただし、どれか一つの数字を見て、
「適正価格は○○万円だ」
と決めつけないことが重要です。
不動産価格は、一つの数字ではなく、複数の情報を重ねて判断します。
14．本気で家を探すなら「相場を覚える」という方法もある
これはかなりアナログですが、実際には有効です。
購入希望エリアが決まっているなら、一定期間、その地域の物件情報を見続けてみてください。
すると、
- この地域なら30坪くらいでこの価格帯が多い
- 駅に近くなるとこのくらい価格が上がる
- この価格帯の物件はすぐ掲載が終わる
- この条件の物件は長く掲載されている
など、自分の中に少しずつ相場観が蓄積されてきます。
掲載が終了した物件についても、売れた可能性があるという一つの情報にはなります。
ただし、ここにも注意が必要です。
掲載終了＝掲載されていた価格で成約した、ではありません。
売却を取りやめた可能性もありますし、価格交渉後に違う金額で契約した可能性もあります。
あくまで相場観を養う材料の一つとして考えてください。
15．近所3,500万円、検討物件3,980万円なら高い？
最後に、具体的に考えてみましょう。
近所の中古住宅が3,500万円。
自分が検討している中古住宅が3,980万円。
約500万円違います。
この場合でも、私はすぐに「3,980万円は高い」とは判断しません。
まず確認するのは、
- 土地面積・建物面積
- 築年数
- リフォーム状況
- 角地かどうか
- 道路幅員・接道状況
- 土地形状
- 高低差・擁壁
- ハザードなどの立地条件
です。
例えば、比較している3,500万円の物件は前面道路が狭く、土地条件も良くない。
一方、3,980万円の物件は角地で道路も広く、駐車しやすく、建物にも大きな修繕がされている。
そうであれば、価格差に理由がある可能性があります。
しかし、ほとんど条件が同じなのに大きな価格差がある。
さらに周辺の成約事例や土地・建物を分けた試算をしても、その価格差を説明できない。
そうなれば私は、
「この物件は相場より高く売り出されている可能性があります」
と説明します。
まとめ｜「安い・高い」ではなく、なぜその価格なのかを見る
中古住宅の価格を見るときに重要なのは、
近所より安いからお買い得。
近所より高いから割高。
と単純に判断しないことです。
まず周辺の成約事例を見る。
土地と建物を分ける。
土地なら道路・形状・面積・高低差などを見る。
建物なら築年数・状態・修繕内容を見る。
そして、売出価格と成約価格を混同しない。
私が購入相談で確認したいのは、
「この物件はいくらなのか」ではなく、「なぜこの物件がこの価格なのか」
です。
その理由を説明できて、その条件を理解したうえで購入するなら判断できます。
反対に、周辺より明らかに高いのに、その価格差を説明できる理由が見つからない。
そんなときは、一度立ち止まって価格を確認した方がいいと思います。
中古住宅は一つとして同じものがありません。
だからこそ、一つの坪単価、一つの売出事例、一つの計算式だけで判断するのではなく、複数の情報を重ねて「価格の答え合わせ」をすることが大切です。
「価格だけでなく、この物件そのものを買って大丈夫なのか確認したい」という方は、こちらの記事も参考にしてください。
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