中古戸建の内覧でどこを見る？購入前に確認したいチェックポイント

中古戸建の内覧というと、

「日当たりはいいか」
「部屋は広いか」
「キッチンはきれいか」

といったところに目が行きやすいと思います。

もちろん、それも大切です。

でも中古戸建の場合、私は家の中に入る前から内覧は始まっていると考えています。

前面道路は毎日車を出し入れしやすいか。隣地との境界や越境で気になるところはないか。玄関を開けたときに気になる臭いはないか。雨漏りや水漏れを疑うような跡はないか。

そして大切なのは、1回の内覧ですべてを判断しようとしないことです。

内覧で気になることを見つけたら、資料を確認する。不動産会社へ質問する。必要なら専門家に調べてもらう。

今回は、中古戸建を購入する前にどこを確認したいのかを、実際の内覧の流れに沿って解説します。

1．内覧は物件に到着する前から始まっている

私がお客さんと中古戸建を見に行くときは、物件だけを見ているわけではありません。

車で向かう途中から周辺環境を見ています。

• 幹線道路へ出やすいか
• 前面道路の交通量はどうか
• 人通りは多いか
• 通学路になっていないか
• 周辺に畑や雑木林があるか
• 空き家や管理されていない土地がないか

こうした条件は、建物をリフォームしても変えることができません。

例えば、周辺に畑や草木の多い土地があれば、季節によって虫、砂ぼこり、落ち葉などが気になることもあります。

だからといって「畑の近くはダメ」という話ではありません。

自分がそこで暮らしたときに、その環境を許容できるかという視点で見てみましょう。

2．「駐車場あり」と「毎日駐車しやすい」は別

中古戸建の広告に「駐車2台可」と書かれていても、それだけで安心はできません。

実際に確認したいのは、毎日その2台をストレスなく出し入れできるかです。

例えば旗竿地で2台を縦列駐車する場合、奥の車を出すために手前の車を毎回動かす必要があるかもしれません。

また、敷地自体には十分な駐車スペースがあっても、前面道路の交通量が多ければ状況は変わります。

実務でも、大通り沿いの住宅を購入した後に「車が途切れるまで待たないと駐車しにくい」「毎回ハザードを出して駐車するので思ったより大変だった」という話を聞くことがあります。

可能であれば、自分の車の大きさ、前面道路の幅や交通量、車の出し入れの方向までイメージしてみましょう。

3．敷地に入ったら「境界」を見る

次に確認したいのが、敷地の境界です。

中古戸建では、境界標が見当たらなくなっているケースもあります。

• 境界標があるか
• フェンスやブロック塀はどこにあるか
• 隣地の植栽が越境していないか
• 室外機などが境界付近にないか
• 軒や屋根など上空で越境していないか

ただし、現地を目で見ただけで「ここが法的な境界」と判断できるわけではありません。

測量図などの資料とあわせて確認し、不明な点があれば不動産会社へ確認しましょう。

国土交通省も、売主から買主への告知書で情報提供することが望ましい事項の例として、土地の境界確定の状況などを挙げています。

参考：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」関連資料

4．ブロック塀・フェンスは「誰のものか」も確認する

境界付近にブロック塀やフェンスがある場合、「そこに塀がある」だけでなく、誰が所有しているものなのかも確認したいところです。

自分の所有物なのか、隣地所有なのか、共有なのか。

将来、補修や撤去などが必要になったときにも関係してくるため、購入を具体的に検討する段階で確認しておきましょう。

5．外壁・基礎・擁壁は見える範囲で確認する

建物の外では、外壁、基礎、擁壁なども確認します。

例えば外壁なら、

• 大きなひび割れはないか
• 目地のシーリングが傷んでいないか
• 明らかな変色や傷みがないか

など、見える範囲を確認します。

基礎についても、大きなひび割れなど明らかに気になるところがないかを見ます。

ただし、ひび割れがある＝危険とも、目視で問題がない＝安全とも判断できません。

気になる症状があれば、専門家による確認を検討した方がいいでしょう。

屋根についても、地上から見ただけでは状態がよく分からない住宅があります。

中古戸建では、「見たけれど異常がなかった」と「そもそも十分に確認できなかった」は別と考えておくことが大切です。

築年数と建物状態の考え方については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

→ 中古戸建は築何年まで住める？築20年・30年・40年の家を買うときの注意点

6．玄関を開けた瞬間は「臭い」に注意する

これは私が実際の内覧で意識していることのひとつです。

玄関を開けた直後は、その家の臭いを感じやすいタイミングです。

生活臭であれば、所有者が変わったり清掃したりすることで変わる可能性があります。

一方で、強いカビ臭や湿ったような臭いを感じた場合は少し注意します。

ただし、カビ臭がするからといって雨漏りと決めつけることはできません。結露、湿気、漏水など、別の原因も考えられます。

7．部屋では間取りだけでなく「実際の生活」を想像する

室内に入ると、「リビングが広い」「この部屋を子ども部屋にしよう」といったところに目が向きます。

これはとても大切です。

図面で見る間取りと、実際に生活したときの使いやすさは別だからです。

• 洗濯から物干しまでの動線
• キッチンからダイニングへの動線
• 朝の洗面所・トイレの使い方
• 家具を置いた後の通路
• 将来の家族構成に対して部屋数が足りるか
• 収納量は足りそうか

「自分たちの生活がこの家に入るか」という視点で歩いてみると、図面だけでは分からなかったことが見えてきます。

8．床は実際に歩いて違和感がないか確認する

各部屋を見るときは、床も確認します。

一部分だけ沈む感じがする、フカフカする、歩いたときに違和感がある。

こうした症状があれば覚えておきましょう。

ただし、床がフカフカする＝シロアリなどと原因を決めつけることはできません。

床材や下地の劣化、湿気など、さまざまな可能性があります。

重要なのは、自分で原因を診断することではなく、「なぜこうなっているのか？」を次の確認につなげることです。

9．天井・窓まわりは雨染みや変色を見る

天井や窓まわりでは、

• 雨染みのような跡
• 不自然な変色
• カビ
• サッシまわりの傷み

などがないかを見ます。

特に窓まわりから水が入り込んだ履歴がある住宅もあります。

ただし、内覧日に雨漏りしていないからといって、過去にも雨漏りがなかったとは限りません。

そのため、目視だけでなく、売主側へ過去の雨漏りや修繕履歴について確認することも重要です。

10．収納は「今」ではなく数年後まで考える

収納については、家族構成によって必要量がかなり変わります。

今は十分でも、子どもが増えたり成長したりすれば、服や学校用品なども増えていきます。

アウトドア用品、自転車用品、季節家電など、戸建てだからこそ増える物もあるでしょう。

そのため、現在持っている荷物が入るかだけでなく、数年後の家族構成でも足りそうかまで考えてみましょう。

11．キッチン・浴室は「古いか」だけで判断しない

キッチン、浴室、トイレが古いと、「全部リフォームしたい」と思うかもしれません。

もちろん、好みで交換するのは問題ありません。

ただ、中古住宅の購入判断では、古いことと、不具合があることは分けて考えるのがおすすめです。

問題なく使える設備なら、購入直後はそのまま使用し、後から交換する方法もあります。

一方、水漏れなどがあれば周囲へ影響する可能性もあるので確認が必要です。

また、購入後にリフォームを考えているなら、キッチンや浴室のサイズを確認しておくと、どのような設備に交換できそうか、費用はどの程度必要になりそうかを検討しやすくなります。

12．床下は見られるなら見る。でも無理はしない

中古戸建には、床下点検口がある住宅もあります。

売主側の了承が得られ、無理なく確認できるのであれば、点検口から見える範囲を確認する方法もあります。

• 水漏れらしい跡がないか
• 給排水管がどのようになっているか
• 湿気など気になる状態がないか

などです。

ただし、床下の換気状態や構造の安全性まで、一般の買主が短時間の内覧だけで判断するのは簡単ではありません。

無理に床下へ入ったり、自分だけで安全性を判断したりする必要はありません。

13．屋根裏は勝手に断熱材などを動かさない

屋根裏も、点検口から確認できる住宅があります。

ただし、断熱材などによって奥が見えないこともあります。

その場合に「確認したいから」と勝手に断熱材を外したり、物を動かしたりするのは避けましょう。

本当に建物状態が気になる場合には、売主側と調整したうえで、建物状況調査（インスペクション）を検討する方法があります。

国土交通省が案内する建物状況調査では、一定の講習を修了した建築士が、基礎・外壁などの構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、ひび割れや雨漏りなどの劣化・不具合の状況を調査します。

ただし、インスペクションを行えば「将来も絶対に問題が起きない」と保証されるわけではありません。目視を中心とした非破壊調査であり、確認できる範囲にも限界があります。

参考：国土交通省「建物状況調査（インスペクション）」

14．周辺環境が気になるなら「時間を変えてもう一度」

内覧したのが休日の昼だったとします。

その時間が静かだったからといって、平日の朝や夕方も同じとは限りません。

通勤時間になると交通量が増えるかもしれません。通学時間帯には子どもが多くなるかもしれません。近隣施設によっては曜日で状況が変わることもあります。

本気で購入を検討している物件なら、曜日や時間帯を変えて周辺をもう一度見に行くという方法もあります。

物件そのものだけでなく、「ここで毎日生活できるか」という視点で周辺まで確認してみましょう。

15．内覧で分からないことは「資料」で確認する

中古戸建を1回見ただけで、その物件のすべてを理解することはできません。

むしろ、本当に気に入った物件なら、そこから資料を確認していく段階に入ります。

• 測量・境界関係
• 越境の有無や取り扱い
• 修繕履歴
• 雨漏りなど過去の不具合
• 建物関係資料
• 道路・法令関係
• 契約条件
• 引渡し条件

など、内覧だけでは分からない情報を不動産会社にも確認していきます。

16．不動産会社に聞いておきたいこと

購入候補になったら、仲介会社を通して売主側へ確認してみましょう。

• 過去に雨漏りはあったか
• シロアリ被害はあったか
• どこを、いつ修繕したか
• 境界について確認できているか
• 越境はあるか
• 建物状況調査を実施しているか
• 建築・修繕関係の資料は残っているか
• 契約条件はどうなるか
• 引渡し時期はいつ頃か

売主しか知らない情報もあります。

国土交通省も、物件の過去の履歴や性状など、売主・所有者だからこそ分かる事項について、告知書を活用して買主へ情報提供することが将来の紛争防止に役立つとしています。

参考：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」関連資料

17．内覧チェックリストを全部自分で診断しなくていい

ネットには「中古住宅の内覧チェック30項目」「50項目」といった情報もあります。

もちろん、チェックリスト自体は便利です。

ただ、一般の買主が、

「この基礎のひび割れなら問題ない」
「この床下換気なら大丈夫」
「この擁壁なら安全」

などと、自分だけで専門的な判断まで行う必要はありません。

買主が内覧でやりたいのは、

1. 気になるところを見つける
2. 記録する
3. 不動産会社へ確認する
4. 必要なら専門家につなぐ

ところまでです。

中古住宅は築年数だけでも、見た目だけでも判断できません。

建物状態や築年数について迷ったら、こちらもあわせて確認してみてください。

→ 中古戸建は築何年まで住める？築20年・30年・40年の家を買うときの注意点

まとめ｜内覧は「欠点を全部見つける時間」ではない

中古戸建の内覧では、家の中だけを見ればいいわけではありません。

周辺環境 → 前面道路 → 駐車場 → 境界 → 建物外部 → 玄関 → 室内 → 水回り → 床下・屋根裏

という順番で見ていくと、確認漏れを減らしやすくなります。

ただし、一度の内覧ですべてを調べることはできません。

気になるところが見つかったら、売主側へ確認する。資料を見る。必要なら時間を変えてもう一度現地へ行く。

建物について専門的な判断が必要なら、インスペクションなども検討する。

そして、それらを確認したうえで、「この物件を買って大丈夫か？」を判断していきましょう。

中古住宅を購入するときに、価格・土地・建物・法令・周辺環境・住宅ローン・将来の売却まで何を確認すればいいのかは、こちらでまとめています。

→ この物件、本当に買って大丈夫？中古住宅を買う前に確認したいポイント