重要事項説明書はどこを見る？中古戸建購入前に確認したいポイント

不動産を購入するとき、契約前に行われるのが「重要事項説明」です。

重要事項説明書を見ると、「用途地域」「建ぺい率・容積率」「私道負担」「法令に基づく制限」など、普段あまり聞かない言葉が大量に出てきます。

宅建士が順番に説明してくれるものの、

「よく分からないけど、たぶん大丈夫なんだろう」

と聞き流してしまう人もいると思います。

重要事項説明は、単なる契約前の儀式ではありません。

その物件を買って本当に大丈夫なのか、契約する前にもう一度確認する重要な機会です。

今回は、実際に買主側の仲介をするときに私が確認しているポイントも含めて、重要事項説明書のどこを見ればいいのか解説します。

1．そもそも重要事項説明とは？

宅地建物取引業法では、不動産会社は契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士によって一定の重要事項を説明することが義務付けられています。

重要事項説明では、例えば次のような内容を確認します。

• 登記記録に記録された事項
• 都市計画法・建築基準法などによる制限
• 私道に関する事項
• 水道・電気・ガス・排水施設
• 土砂災害警戒区域など
• 建物状況調査に関する事項
• 契約解除に関する事項
• 違約金など取引条件に関する事項

どれも大切ですが、一般の買主がすべてを同じ深さで理解するのは簡単ではありません。

そこで私は、まず「この物件を買ったあとに大きな問題になり得るところはどこか」という視点から確認しています。

2．最初に確認したいのは「再建築できるか」

中古戸建で特に重要なのが、将来、その建物を取り壊したあとに再び建物を建てられるのかという点です。

現在建物が建っているからといって、必ず同じように再建築できるとは限りません。

接道状況や建築基準法上の道路の扱いなどによっては、再建築に問題が生じるケースがあります。

中古住宅は「今住めるか」だけではなく、将来建て替えられるのかまで考えて購入する必要があります。

物件全体を購入前にチェックするポイントについては、こちらの記事でもまとめています。

▶ この物件、本当に買って大丈夫？中古住宅を買う前に確認したいポイント

3．登記を見ると「誰の物件か」「何が付いているか」が分かる

私が買主側で確認するときは、登記情報もかなり見ます。

• 売主と登記名義人が一致しているか
• 単独所有か共有か
• 相続登記は終わっているか
• 抵当権などが設定されているか

共有物件や相続が関係する物件では、契約・引渡しまでに必要な手続やスケジュールを確認する必要があります。

住宅ローン等に伴う抵当権が残っている場合も、決済時にどのように抹消するのか確認します。

4．接道・私道は「道路に面している」だけでは足りない

戸建てでは道路関係も重要です。

現地を見れば「家の前に道路がある」ことは分かります。しかし、それだけでは十分ではありません。

• 建築基準法上どのような道路なのか
• 公道か私道か
• 私道なら所有者や持分はどうなっているか
• 通行や工事について確認すべき事項はないか
• 将来建て替えるときに問題がないか

などを確認する必要があります。

私道には、複数人で共有しているケースもあれば、それぞれが道路の一部を所有しているケースなどもあります。

見た目が普通の道路でも、権利関係まで同じとは限りません。

特に将来建替えや工事をするときには、工事車両の出入りや掘削など、購入時には意識していなかった問題が出てくる可能性があります。

5．都市計画・建ぺい率・容積率などの法令制限

重要事項説明では、市街化区域・市街化調整区域、用途地域、建ぺい率、容積率、高さなどの建築制限についても説明されます。

すでに建っている中古戸建をそのまま使用する場合には、すぐ生活へ影響しない項目もあります。

しかし、将来増築したり、建て替えたりするときには関係してきます。

また、不動産に関係する法令制限は都市計画法や建築基準法だけではありません。

物件によっては、河川、砂防、文化財など、別の法令や行政上の確認が必要になることもあります。

そのため、「重要事項説明書に記載がないから絶対に関係ない」と買主自身が判断するのではなく、気になる土地条件があれば不動産会社へ確認しましょう。

6．上下水道などのインフラも確認する

水道、下水道、ガスなどの生活インフラも確認しておきたい項目です。

中古戸建の場合、「今普通に生活しているんだから大丈夫だろう」と思ってしまいがちです。

しかし、敷地内への引込状況などによって、将来工事が必要になる可能性もあります。

特に建替え、大規模リフォーム、土地の利用方法を変更する予定がある場合には、現在使えているかだけでなく、将来の利用まで含めて確認したいところです。

7．ハザード関係は「該当する・しない」だけで終わらせない

重要事項説明では、土砂災害警戒区域など災害リスクに関係する事項も確認します。

また、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地についても重要事項説明の対象となっています。

ただし、区域に入っている＝絶対に買ってはいけないという話ではありません。

反対に、区域外だから災害リスクがゼロとも限りません。

重要なのは、その物件にどんな災害リスクが想定されているのかを知ったうえで、

• 自分たちが許容できるか
• 避難経路をどう考えるか
• 保険をどうするか
• 将来売却するときにどう影響しそうか

まで考えることです。

8．境界非明示・公簿売買は意味を理解する

中古住宅の契約では、「境界非明示」や「公簿売買」といった条件が付くことがあります。

ここは言葉だけ聞いて終わらせない方がいいところです。

例えば公簿面積を基準として売買し、実測面積との差について代金を精算しない契約もあります。一方で、実測を行い、その結果に応じて精算する契約もあります。

そのため、

• 測量するのか、しないのか
• どの面積を売買代金の基準にするのか
• 実測面積との差について精算するのか、しないのか
• 境界をどこまで明示して引き渡すのか

を確認しておきましょう。

境界非明示という条件も、「境界が分からなくても問題ありません」という意味ではありません。

どこまで確認された状態で引渡しを受けるのかを理解して購入する必要があります。

9．越境があるなら「あること」だけで終わらせない

中古住宅では、植栽、ブロック塀、屋根・軒、配管などが隣地との境界を越えているケースがあります。

重要事項説明や特約に「越境あり」と書いてあったとしても、それだけで確認を終わらせない方がいいでしょう。

• 何が越境しているのか
• どちらからどちらへ越境しているのか
• 隣地所有者も把握しているのか
• 覚書等はあるのか
• 将来どのように取り扱う予定なのか

などを確認します。

10．増築・未登記部分がないか

築年数の古い中古戸建では、増築されているケースもあります。

例えば登記簿上の床面積と比べて、現地の建物が明らかに広く感じることがあります。

増築部分が登記に反映されていない可能性もあります。

未登記部分があるから即購入できないという単純な話ではありませんが、

• どこが増築されたのか
• 登記との違いは何か
• 建築関係資料が残っているか
• 住宅ローン等に影響しないか
• 購入後にどのような手続が必要になる可能性があるか

などを確認したいところです。

「現地」と「書類」が一致しているか。

中古戸建では意外と重要なチェックポイントです。

現地の建物状態については、内覧時にも確認できることがあります。

▶ 中古戸建の内覧でどこを見る？購入前に確認したいチェックポイント

11．中古住宅ならインスペクション関係も確認する

既存住宅では、建物状況調査（インスペクション）の実施の有無や、実施されている場合の結果概要なども確認事項になります。

ただし、インスペクション済み＝将来の不具合まで保証されているという意味ではありません。

実施されているなら、どんな調査を行い、どんな結果だったのかを確認する。

実施されていないなら、建物状態が気になる場合に自分で調査を依頼する必要があるか検討する。

このように、購入判断の材料として使いましょう。

築年数だけでは判断できない中古戸建の建物状態については、こちらでも詳しく解説しています。

▶ 中古戸建は築何年まで住める？築20年・30年・40年の家を買うときの注意点

12．契約不適合責任は必ず確認する

ここからは、物件そのものだけでなく契約条件を見ていきます。

中古住宅では、契約不適合責任についてどのような取り決めになっているか確認します。

個人が売主の中古住宅では、契約内容によって責任の範囲や期間などを定めることがあります。

一方、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主へ売却する場合には、宅建業法による制限があります。

そのため、売主である宅建業者が自由に買主へ不利な免責特約を設けられるわけではありません。

実際、私は過去に一度、業者売主の物件なのに契約不適合責任を免責する内容が書かれている書類を見たことがあります。

もちろん、書類を作るのは人間です。

これは買主側の仲介をするときに私が意識していることです。

13．住宅ローンを使うなら「ローン特約」を確認する

住宅ローンを利用して購入するなら、ローン特約は非常に重要です。

住宅ローンの審査が通らなかった場合に、どのような条件で契約を解除できるのか。

ここを理解せず契約すると、大きな問題になる可能性があります。

単に「ローン特約あり」と書いてあるかを見るだけではなく、

• どの金融機関・融資内容を前提としているのか
• 融資予定額はいくらか
• いつまでに融資承認を得る必要があるのか
• 融資が承認されなかった場合、いつまでにどのような方法で解除するのか
• 解除した場合に支払済みの金銭がどう扱われるのか

など、実際の条文を確認しましょう。

「住宅ローンを使うから自動的に守られる」のではなく、自分の契約にどのようなローン特約が入っているのかを見る。

これが大切です。

住宅購入全体の資金については、当サイトのシミュレーターでも確認できます。

▶ 住宅購入の資金計画シミュレーター｜諸費用・住宅ローンを無料計算

14．そして私が特に見るのが「特約」

重要事項説明書や売買契約書を見るとき、私がかなり注意しているのが特約です。

道路、用途地域、上下水道などは、公的資料等を調査することで確認できる部分があります。

しかし特約には、その物件・その取引だけの条件が書かれます。

例えば、

• 契約不適合責任について
• 境界を明示するか
• 測量を行うか
• 越境をどう取り扱うか
• 設備の不具合をどう扱うか
• 残置物をどうするか
• 引渡し条件
• その他、その物件固有の条件

などです。

ここは流し読みしない方がいいです。

15．「特約に書いてあるから大丈夫」ではない

例えば、「本物件には○○の越境があります」と特約に書かれていたとします。

大切なのは、書いてあることを確認するだけではありません。

「では、その越境は購入後どうなるのか？」

というところまで考えることです。

隣地所有者との間で何か確認されているのか。覚書等はあるのか。将来建て替えるときはどうするのか。その条件を買主も引き継ぐのか。

特約は、不具合や特殊な条件について「この条件で売買します」と定めるために使われることがあります。

16．重要事項説明書が完成していても、間違いが絶対にないとは限らない

ここは私の実務経験から強く伝えたいところです。

不動産会社も宅建士も人間です。

調査漏れや記載ミスが絶対に起こらないとは言えません。

私は買主側の仲介をするとき、相手方から資料がきれいに揃っていて、調査内容について質問しても明確な回答が返ってくる場合と、そうではない場合で、自分側で確認する範囲を変えることがあります。

過去には、水路、河川関係、砂防関係、埋蔵文化財など、一般の買主には気付きにくい条件が関係する物件も見てきました。

もちろん、担当者の経験年数だけで書類の正確性を判断することはできません。

ただ、「重要事項説明書に書いてある＝絶対に正しい」という読み方もしない方がいいと思います。

17．分からない特約は、その場で意味を聞く

重要事項説明で分からない言葉が出てきたら、遠慮する必要はありません。

例えば、こんな聞き方で構いません。

• 「境界非明示って、私にとって具体的に何が困る可能性がありますか？」
• 「この越境は、購入後もこの状態のままですか？」
• 「この私道を将来工事するときに問題はありませんか？」
• 「この特約によって、通常の契約と比べて私が負うリスクは何ですか？」

重要事項説明は、宅建士が読み上げるのを最後まで黙って聞く時間ではありません。

買主が内容を理解して、契約するかどうか判断するためのものです。

18．できれば「契約当日に初めて読む」を避ける

実務では、買主側の仲介会社へ重要事項説明書や契約関係資料が事前に送られてくるケースもあります。

買主自身についても、可能なら契約直前に初めて内容を知るより、事前に確認できる資料は先に見せてもらう方が理解しやすいでしょう。

分からないところに印を付けておけば、重要事項説明のときに質問できます。

特に、

• 再建築・接道
• 権利関係
• 私道
• 境界・越境
• 増築・未登記
• 契約不適合責任
• ローン特約
• その他の特約

については、「自分がこの物件を買ったあと、具体的に何が起こる可能性があるのか」という言葉に置き換えて説明してもらうのがおすすめです。

まとめ｜重要事項説明は「分からないまま契約しない」ためにある

重要事項説明書には、多くの専門用語が出てきます。

すべてを暗記する必要はありません。

でも、「よく分からないけど宅建士が説明しているから大丈夫だろう」で終わらせないでください。

特に中古戸建なら、

再建築 → 権利関係 → 道路・私道 → 法令制限 → インフラ → 災害リスク → 境界・越境 → 増築・未登記 → 契約条件 → 特約

という順番で考えると整理しやすくなります。

そして最後に、私は特約を一文ずつ確認することをおすすめします。

分からなければ聞く。

回答が曖昧なら、もう一度調べてもらう。

必要なら契約前に資料を確認する。

それでも判断できない専門的な問題なら、内容に応じて土地家屋調査士、司法書士、建築士などの専門家への確認も検討します。

重要事項説明は、契約を進めるためだけの手続ではありません。

「この物件を本当に買って大丈夫か」を、契約前にもう一度答え合わせする機会です。

購入判断全体について迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。

▶ この物件、本当に買って大丈夫？中古住宅を買う前に確認したいポイント