気に入った中古戸建や土地を見つけたものの、前面道路が「私道」だった。
そんなとき、「私道って大丈夫なの？」「将来、建て替えできなくなることはない？」と不安になる方もいると思います。
結論から言えば、私道に接する物件だからといって、購入を避ける必要はありません。
ただし、道路の種類や所有関係によっては、通行・工事・ライフラインの引き込みなどで問題が生じる場合があります。
私道物件の購入では、①再建築できるか、②問題なく通行・工事ができるか、③維持管理や費用負担に問題がないか、という3点を分けて確認することが重要です。
1．そもそも私道とは？公道との違い
私道とは、一般に国や自治体ではなく、個人や法人などが所有する道路を指します。
ここで注意したいのは、「誰が所有している道路か」と「建築基準法上、どのような道路か」は別の話だということです。
私有地であっても建築基準法上の道路に該当する場合がありますし、見た目が道路でも、建築基準法上の道路に該当しない場合があります。
2．最初に確認するのは登記・公図・道路種別
不動産の実務では、私道に接する物件を調査する際、まず登記事項証明書や公図などから道路部分の所有関係を確認します。
そのうえで、道路が公道までどのようにつながっているか、対象地がどの部分に接しているか、行政が判定する道路種別は何かを調べます。
- 前面道路は誰の所有か
- 購入する土地に私道持分が付いているか
- 道路部分が複数の筆に分かれていないか
- 建築基準法上の道路に該当するか
- 対象地の接道幅や道路幅員に問題はないか
公図だけでは現況や権利関係を確定できない場合もあるため、地積測量図、道路台帳、指定道路図、現地の状況なども照合します。
なお、私道物件の調査は、「家の前に道があるから大丈夫」と判断しないことが出発点です。
中古住宅全体の購入判断については、中古住宅を買う前に確認したいポイントも参考にしてください。
3．私道の所有形態には違いがある
私道を調べるとき、実務上特に注意したいのが道路部分の所有形態です。
共有持分型の私道
一つの道路敷地を、周辺の土地所有者が共有している形です。例えば、道路全体を5人で共有し、それぞれ持分を所有しているようなケースです。
共有持分があることは重要な確認材料ですが、持分があれば工事や掘削を無条件に行えるわけではありません。共有物の変更・管理に関するルールや既存の取り決め、工事内容などの確認が必要です。
分割所有型の私道
道路に見える部分が複数の土地に分かれ、それぞれ異なる人の単独所有になっている形です。
例えば、自宅の前の道路部分だけを自分が所有し、公道までの途中の道路部分は隣人が所有している場合があります。
この場合、自分の土地の前だけを見ても、通行や工事の問題は判断できません。
公道に出るまでに、誰の土地を通る必要があるのかを確認することが重要です。
4．私道持分がない土地は買ってはいけない？
私道持分がないからといって、必ず通行できないわけではありません。
通行地役権、契約、土地の成立経緯、民法上の通行権など、通行の根拠はさまざまです。
一方、長年問題なく通行していたという事実だけで、将来の通行がすべて保証されるわけでもありません。
購入前には次の点を確認しましょう。
- 通行できる法的根拠や取り決めはあるか
- 通行承諾書や協定書があるか
- 歩行だけでなく自動車の通行についても問題がないか
- 建て替え工事の際に工事車両が通れるか
- 通行料などの費用負担があるか
特に分割所有型の私道では、自宅前だけでなく、公道に至るまでの所有者を確認することが重要です。所有者と連絡が取れない場合や、通行について争いがある場合は、購入判断を急がない方がよいでしょう。
5．私道の通行・掘削承諾書はなぜ重要？
私道物件で見落としやすいのが、購入後の工事です。
普段は問題なく通行できても、建て替えの際には大型車両の出入りや道路の掘削が必要になることがあります。
また、水道管やガス管などの新設・交換で、他人が所有する土地や設備を利用する場合もあります。
そのため、実務では、通行・掘削に関する権利を確認するとともに、必要に応じて所有者との承諾書や協定書を整えることがあります。
承諾書がないと絶対に工事できない？
必ずしもそうではありません。
2023年4月施行の改正民法では、一定の要件のもとで、電気・ガス・水道などの供給を受けるために他人の土地へ設備を設置したり、他人の設備を使用したりする権利が明文化されました（民法213条の2）。
ただし、必要な範囲に限られること、事前通知や損害の少ない方法の選択、費用・償金の負担などの規律があります。
また、この規定があるからといって、あらゆる道路掘削や工事車両の通行が無条件に認められるわけではありません。
工事内容や権利関係に応じた個別の確認が必要です。
6．実際に起こり得る私道トラブル
不動産実務では、次のような問題が生じることがあります。
- 私道所有者が工事車両の通行に難色を示す
- 掘削について金銭の支払いを求められる
- 複数の所有者のうち、一部と連絡が取れない
- 以前の所有者との口約束しか残っていない
- 過去の近隣トラブルが新しい買主にも影響する
実際に、承諾をめぐって費用の支払いを交渉したケースもあります。
もっとも、金銭請求があったからといって、直ちに不当な要求とは限りません。法的な償金や工事費の負担が必要になる場合もあります。
重要なのは、何の費用を、どのような根拠で、誰に支払うのかを確認することです。
7．承諾書・協定書で確認したい内容
- 対象となる私道の土地・所有者が特定されているか
- 歩行・車両通行・工事車両の扱いが明確か
- 水道・ガスなどの掘削や設備工事の扱いが明確か
- 工事前の通知・協議方法が定められているか
- 費用負担や原状回復の取り決めがあるか
- 所有者が変わった場合の承継について定めがあるか
承継条項があっても、それだけで将来のすべての所有者に当然に効力が及ぶとは限りません。必要に応じて、登記された権利の有無や専門家による確認も検討しましょう。
8．再建築できることと、私道を自由に使えることは別
建物を建築する敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。ただし、条例による追加制限や例外的な許可・認定制度などもあります。
また、建築基準法上の道路には、位置指定道路（42条1項5号）や、一定の要件を満たす2項道路（42条2項）など、さまざまな種類があります。
重要なのは、道路の名称を覚えることではありません。
その土地で希望する建物を建築できるか、行政や建築士などに確認することです。
そして、建築できる見込みがある場合でも、私道の権利関係や工事に伴う調整は別途確認する必要があります。
「この土地は再建築できますか？」に加えて、「建て替え時の工事車両の通行や、水道・ガス管の工事についても確認できていますか？」と聞いてみましょう。
9．私道の舗装・排水・維持管理費も確認する
私道は、舗装の補修や排水設備の維持管理などを、関係する所有者・利用者が負担する場合があります。
ただし、管理方法や負担割合は一律ではありません。
購入前には、次のようなことを確認したいところです。
- 舗装の補修は誰が手配するのか
- 道路側溝や排水設備の管理者は誰か
- 管理費や積立金があるか
- 過去に大きな修繕や費用負担があったか
- 管理協定や費用分担の書面があるか
- 今後予定されている工事はあるか
実務では、書面の調査だけでなく、関係者に管理状況を確認することもあります。
ただし、近隣住民から聞いた内容は重要な手掛かりではあるものの、必ずしも正式な取り決めとは限りません。可能な限り書面や管理主体への確認と照合しましょう。
10．私道の問題は重要事項説明書でも確認する
道路の種類や接道状況、私道に関する負担などは、購入判断に影響する重要な情報です。
重要事項説明書の記載だけを眺めるのではなく、不明点は契約前に質問しましょう。
特に、承諾書が未取得の場合には、取得予定なのか、取得できない場合はどうするのかを確認することが重要です。
詳しくは、サイト内の重要事項説明書の確認ポイントも参考にしてください。
11．私道に接する土地を買っても大丈夫なケース
私道物件でも、次のような条件が確認できていれば、購入を前向きに検討しやすくなります。
- 建築基準法上の接道条件を確認できている
- 公道までの通行経路と権利関係が整理されている
- 必要な通行・工事・掘削の権利や取り決めを確認できている
- 私道の維持管理と費用負担が明確になっている
- 重大な未解決の近隣トラブルが把握されていない
- 将来の売却時にも説明できる資料がそろっている
反対に、通行をめぐる争いがある、必要な工事の見通しが立たない、所有者と連絡が取れず権利関係も不明、といった場合は慎重な判断が必要です。
ただし、承諾書の有無だけで一律に購入の可否を決めるのではなく、法律上の権利や代替手段、費用、将来のリスクを総合的に検討しましょう。
12．購入前の私道チェックリスト
- □ 私道の登記事項証明書・公図を確認した
- □ 私道の所有者と持分を確認した
- □ 公道までの通行経路を確認した
- □ 建築基準法上の道路種別を確認した
- □ 再建築の可否・接道条件を確認した
- □ 通行する権利の根拠を確認した
- □ 工事車両の通行について確認した
- □ ライフラインの配管経路と工事条件を確認した
- □ 承諾書・協定書などの有無と内容を確認した
- □ 私道の維持管理と費用負担を確認した
- □ 未解決のトラブルや不明点を確認した
- □ 不明点への対応を契約前に整理した
まとめ｜私道だから危険ではなく、何が確認できているかが重要
私道に接する物件は、一般的な公道接道の物件より確認事項が増えることがあります。
しかし、私道だから必ず危険というわけではありません。
大切なのは、「再建築できる」「通行できる」「工事できる」「維持管理の負担が分かる」ことを、それぞれ確認することです。
不動産会社から「今まで問題がなかったので大丈夫です」と説明された場合も、何を根拠にそう判断しているのか聞いてみてください。
購入前に確認できる問題は、できる限り契約前に整理しておく。それが、私道物件を安心して購入するための大切な考え方です。
ほかにも中古住宅の購入前に確認したいことは、この物件、本当に買って大丈夫？でまとめています。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。私道の通行権、掘削、建築の可否などは個別の権利関係や行政判断によって異なります。具体的な物件については、不動産会社・建築士・弁護士などの専門家や関係行政機関にご確認ください。
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