中古マンションを探していると、こんな物件を見かけることがあります。
毎月の住宅ローン返済に加えて、管理費や修繕積立金を支払うことを考えれば、負担が少ない物件を選びたくなるのは当然です。
しかし、不動産の現場で数多くのマンションを見ていると、修繕積立金が安いことを、必ずしもメリットとは言い切れないと感じます。
なぜなら、修繕積立金は単なる月々の支出ではなく、将来マンションを維持していくためのお金だからです。
- 修繕積立金が安いマンションの注意点
- 積立不足によって起こる問題
- 新築マンションで積立金が安く設定される理由
- 管理組合の運営と大規模修繕の裏側
- 購入前に確認すべき7つのポイント
今回は、現役宅建士の実務経験をもとに、修繕積立金の金額だけでは分からないマンション管理の実態と、不動産会社がどこまで説明できるのかという裏側まで解説します。
1．修繕積立金が安いマンションは、本当にお得なのか？
結論から言えば、安い理由によります。
例えば、同じような築年数・広さのマンションでも、月々の修繕積立金が大きく違うことがあります。
その理由として考えられるのは、建物の規模や設備、過去の工事履歴、積立方式、管理組合の資金状況などです。
管理費と修繕積立金は別のお金
| 項目 | 主な用途 |
|---|---|
| 管理費 | 共用部分の清掃、管理員業務、日常的な維持管理、管理委託費など |
| 修繕積立金 | 外壁・屋上防水・給排水設備など、計画的な修繕工事に備える費用 |
自主管理のマンションでは、管理会社への委託費用がかからない、あるいは少なく済むため、管理費を抑えられる場合があります。
ただし、管理費が安いことと、修繕積立金が十分に確保されていることは別の話です。
不動産広告の販売図面には、管理費や修繕積立金の月額が記載されていることが一般的です。
周辺の似たようなマンションと比較して極端に安い場合には、不動産会社へ次のように聞いてみてください。
そして、可能であれば現在の積立残高や長期修繕計画も確認しましょう。
単に安いというだけで敬遠する必要はありません。しかし、理由が分からないまま購入するのは避けたいところです。
2．修繕積立金が不足すると、何が起こる？
修繕積立金が不足した場合、マンションにはさまざまな問題が生じる可能性があります。
- 大規模修繕工事を延期する
- 予定していた工事の範囲を縮小する
- 修繕積立金を大幅に値上げする
- 区分所有者から一時金を徴収する
- 管理組合が金融機関などから借入れを行う
例えば、外壁の修繕工事にまとまった費用が必要になったものの、積立金が不足していたとします。
管理組合が借入れを行えば工事を実施できる可能性はありますが、借入金には返済や利息の負担が伴います。
その返済原資も、基本的にはマンションの区分所有者が負担するお金です。
今まで積立金を安く抑えていた分が、将来の値上げや借入金返済という形で戻ってくることがあります。
もちろん、借入れ自体が悪いわけではありません。計画的に借入れを活用して適切な修繕を行う管理組合もあります。
重要なのは、借入金を含めた資金計画が無理のないものになっているかどうかです。
古いマンションでは、耐震性の問題にも注意
築年数の古いマンションでは、耐震診断によって耐震性能の不足が指摘されていても、補強工事に多額の費用がかかるため、工事が進んでいないケースがあります。
ただし、耐震補強工事は通常の大規模修繕とは目的や費用規模が異なり、修繕積立金だけで対応するとは限りません。
購入を検討しているマンションが旧耐震基準の時期に建てられている場合などは、耐震診断の実施状況、結果、補強工事の実施状況も確認しておきたいところです。
必要な工事が適切に実施されているかまで見ることが大切です。
3．新築マンションの修繕積立金が安い理由
新築マンションでは、販売開始時の修繕積立金が比較的低く設定され、一定期間ごとに引き上げる計画になっていることがあります。
これは「段階増額積立方式」と呼ばれる仕組みです。
不動産販売の現場では、住宅ローン返済額に管理費・修繕積立金を加えた毎月の支払額が、購入希望者にとって重要な判断材料になります。
そのため、販売当初の月額負担を抑えることには、営業上のメリットがあります。
一方で、新築時に修繕箇所が少ないからといって、将来必要になる費用まで少なくなるわけではありません。
国土交通省も段階的な値上げに注意を促している
国土交通省は2024年6月に修繕積立金のガイドラインを改訂し、将来にわたって安定的に積み立てる観点からは「均等積立方式」が望ましいとしています。
また、段階増額積立方式では、予定した値上げが実現せず、積立不足につながるおそれがあることも指摘しています。
ただし、段階増額積立方式そのものが不適切という意味ではありません。
| 時点 | 修繕積立金（月額） |
|---|---|
| 購入時 | 8,000円 |
| 10年後 | 15,000円 |
| 20年後 | 25,000円 |
※金額は説明のための仮定です。特定のマンションの計画を示すものではありません。
現在の修繕積立金が安くても、将来の負担が大きくなる計画であれば、購入時点で考慮する必要があります。
現在の月額だけでなく、長期修繕計画や段階増額の予定を確認しましょう。
住宅ローン返済額だけでなく、管理費・修繕積立金なども含めて購入後の支出を考えることが大切です。
4．不動産会社はマンションの管理状態をどこまで調べている？
中古マンションの売買では、不動産会社が管理規約や重要事項調査報告書などを確認し、重要事項説明に必要な情報を調査します。
修繕積立金の積立状況や滞納状況などは、購入判断に関わる重要な情報です。
ただし、ここには実務上の事情があります。
例えば、重要事項調査報告書に積立金の残高が記載されていても、それだけでは次のようなことまでは判断できません。
- 何年後に、どのような大規模修繕を予定しているか
- その工事にいくらかかる見込みなのか
- 過去の工事は計画どおり実施されているか
- 積立金の値上げについて議論されているか
- 管理組合が借入れを行っているか
これらを詳しく知るには、長期修繕計画、総会議事録、工事履歴などを確認する必要があります。
しかし、仲介会社によっては、そうした資料を十分に確認していないこともあります。
また、買主側の仲介会社が、売主側の仲介会社から重要事項調査報告書などを受け取れるのが契約準備の段階になる場合もあります。
資料の取得には費用や時間がかかることもあり、購入検討の早い段階ですべての情報が揃うとは限りません。
「修繕積立金の残高だけでなく、長期修繕計画や直近の総会議事録も確認できますか？」
5．修繕積立金があっても工事ができない？管理組合の難しさ
マンション管理で難しいのは、お金だけの問題ではありません。
必要な工事が分かっていても、区分所有者の合意が得られず、計画が進まないことがあるのです。
マンションには、さまざまな立場の所有者がいます。
- 長く住み続けたい人
- 近いうちに売却を考えている人
- 経済的に余裕のある人
- 毎月の支払いを増やすことが難しい人
そんな中で、管理組合が「来年から修繕積立金を月5,000円値上げします」と提案したら、全員が賛成するとは限りません。
大規模修繕や建替えについても同様です。
実際には、工事や規約変更などの内容によって必要な決議要件は異なります。全員一致でなければ何もできないわけではありません。
それでも、多くの所有者の意見を調整し、合意を形成することは簡単ではありません。
不動産の現場でも、管理組合の意見がまとまらず、工事や積立金の見直しが進まないという話を耳にします。
購入者一人が将来の修繕に備えたいと考えていても、その希望どおりに管理組合が動くとは限りません。
マンションを購入すると、単に一室を所有するだけでなく、建物全体の維持管理について、ほかの所有者と共同で意思決定する立場になるのです。
6．不動産屋の本音｜大規模修繕工事の金額は本当に適正なのか？
ここからは、一般の購入者にはあまり知られていない話です。
マンションの大規模修繕工事では、建物の規模によって非常に大きな金額が動きます。
そのため、工事内容や発注先がどのように決められているかは、管理組合の財政に直結します。
もちろん、多くの管理組合や工事会社は、適正な工事を行うために取り組んでいます。
しかし、業者選定の不透明さや利益相反の問題が指摘されてきたことも事実です。
2026年9月には、関東地方のマンション大規模修繕工事を巡り、工事業者や設計コンサルタントに対して、公正取引委員会が独占禁止法違反による排除措置命令を行った事案がありました。
国土交通省も、大規模修繕工事の適正な発注に向けた注意喚起や相談窓口の周知を行っています。
つまり、工事金額の適正性や発注過程の透明性は、単なる噂話ではなく、実際に行政が対応している問題でもあるのです。
工事費が高いという理由だけで、不正があったと判断することはできません。建物の劣化状況、施工範囲、材料、足場、工事時期などによって費用は大きく変わります。
購入者が確認できる範囲には限界がありますが、過去の大規模修繕工事の実施履歴や工事金額、今後の計画について説明を受けることには意味があります。
修繕積立金は、いくら集めているかだけでなく、何に、どのように使われているかも重要です。
7．購入前に確認したい7つのポイント
中古マンションを購入する場合、最低限、次の7項目を意識してみてください。
- 購入する部屋の滞納額
売主が管理費・修繕積立金を滞納していないか。滞納がある場合、買主が支払義務を承継する問題が生じます。 - マンション全体の修繕積立金残高
一室の購入でも、修繕工事はマンション全体で行います。現在の資金状況を確認しましょう。 - 長期修繕計画の内容と見直し時期
予定されている工事の時期、内容、費用、計画の更新状況を確認します。 - 修繕積立金の値上げ予定
すでに決議された値上げと、将来の予測を区別して確認しましょう。 - 管理組合の借入金と返済状況
借入残高や返済計画、将来の積立金への影響を確認します。 - 過去の大規模修繕工事の履歴
工事がいつ、どのように実施されたかを確認します。 - 総会議事録などから分かる管理組合の状況
工事や値上げについて、どのような議論が行われているかを確認します。
すべての資料を取得できるとは限りませんが、確認できる範囲で管理組合の意思決定の状況を把握することが大切です。
8．不動産会社が将来の修繕積立金を断言できない理由
購入希望者としては、当然知りたいことだと思います。
しかし、不動産会社が答えられるのは、基本的に現時点で確認できる情報までです。
すでに値上げが決議されている場合には、その内容を説明できます。
一方、10年後、20年後の工事費用や積立金額については、将来の管理組合の決議、工事費の変動、建物の劣化状況などによって変わります。
そのため、現時点の計画があっても、将来の金額を保証することはできません。
ここは、不動産会社が説明を避けている場合と、そもそも確定した説明ができない場合を分けて考える必要があります。
「現在の積立残高はこの金額です。長期修繕計画では5年後に工事を予定しています。ただし、工事費や積立金の見直しは今後の管理組合の判断によって変わる可能性があります」
将来を断言できないことと、現在ある資料を説明しなくてよいことは別問題です。
確認できた事実と、将来変わる可能性のある予測を分けて説明してくれる担当者であれば、購入者もリスクを理解したうえで判断できます。
9．まとめ｜修繕積立金は「今の安さ」より「将来の備え」で判断する
修繕積立金が安いマンションが、すべて危険というわけではありません。
反対に、修繕積立金が高いマンションが、必ず適切に管理されているとも限りません。
大切なのは、金額だけで判断しないことです。
- 現在の積立残高
- 将来の修繕計画
- 過去の工事履歴
- 管理組合の借入金
- 管理組合の意思決定の状況
これらを合わせて確認することで、初めてマンションの管理状態が見えてきます。
そして、最後にもう一つ。
マンションを購入するということは、一室の所有者になると同時に、建物全体の維持管理をほかの所有者と支えていくことでもあります。
修繕積立金は、安ければ得をするお金ではありません。将来の自分たちの住まいを守るためのお金です。
購入前には、毎月の支払額だけでなく、そのお金が将来の安心につながっているのか、ぜひ確認してみてください。
それが、後悔しないマンション選びのための「答え合わせ」です。
参考資料
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）
- 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」
- 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」（令和8年9月28日）
- 国土交通省「マンション管理」関連資料
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。実際の管理状況や法的な取扱いは、各マンションの規約、決議、資料、個別事情によって異なります。
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