水道管が隣地を通っている土地は買って大丈夫？リスク・費用・確認方法を解説

土地や中古戸建てを探していると、不動産会社から「この物件の水道管は、お隣の敷地を通っています」「昔から問題なく水道を使えているので大丈夫ですよ」と説明されることがあります。

しかし、現在水道が使えていることと、将来も問題なく使い続けられることは別の話です。

隣地の所有者が変わったことで配管の引き直しを求められたり、漏水時の修理費用で揉めたりする可能性があります。

実際に、隣家から分岐していた給水管を新しく引き直すため、約40m離れた公道の水道本管まで工事を行い、約200万円の費用がかかった取引もありました。

1．なぜ他人の土地を通る水道管が存在するのか？

古くからの住宅街では、隣家の給水管から分岐して水道を引き込んでいる住宅があります。

その背景にあるのは、水道の引込工事にかかる費用です。

公道に埋設された水道本管から自宅まで距離がある場合、直接引き込むには長い距離の道路掘削や配管工事が必要になります。

そこで、以前の所有者同士が話し合い、すでに水道が引き込まれている近隣住宅の給水管から分岐させてもらう方法が取られていたケースがあります。

当時はお互いに納得していても、数十年が経過して所有者が変わると、事情が変わることがあります。

ただし、隣地所有者から撤去を求められたからといって、必ず撤去しなければならないとは限りません。既存の権利関係や民法の規定を踏まえて判断する必要があります。

2．隣地から分岐している水道管で起こり得る4つのトラブル

隣地から給水管を分岐している住宅では、普段の生活に支障がなくても、所有者の変更や工事をきっかけに問題が表面化することがあります。

① 隣地の所有者が変わり、引き直しを求められる

以前の所有者同士では問題なく使用できていても、新しい所有者が同じ考えとは限りません。

例えば、隣地が売却され、新しい所有者から「今後は自分の敷地を通さず、別の場所から引き込んでほしい」と言われるケースです。

こうした場合、以前の合意内容や承諾書の有無、法律上の権利関係などを確認する必要があります。

② 漏水したときに責任や費用負担で揉める

分岐している給水管で漏水が発生すると、誰が修理を手配し、どちらが費用を負担するのかが問題になることがあります。

配管の所有関係や漏水箇所、当事者間の取り決めなどによって判断が変わるため、単純に「漏水した場所の土地所有者が負担する」とは限りません。

③ 一方の工事で、もう一方の住宅も断水する

給水管の分岐方法によっては、一方の住宅で配管工事を行う際、もう一方の住宅への給水も止めなければならないことがあります。

そのため、修理や交換のたびに隣家との日程調整が必要になるケースもあります。

④ 建替えや外構工事の支障になる

建替えの際に、既存の給水管が建物の基礎や外構工事の計画に干渉することもあります。

配管の移設や引き直しが必要になれば、建築費とは別に追加費用が発生する可能性があります。

3．実例｜約40mの給水管引き直しで約200万円

実際に経験した売買では、手前にある住宅の給水管から分岐して水道を使用している土地がありました。

その土地に独立した給水管を新しく引き込むには、約40m離れた公道の水道本管から接続する必要がありました。

給水管を新しく引き込む場合、費用に影響するのは主に次の条件です。

• 水道本管から敷地までの距離
• 道路の掘削範囲や舗装復旧の内容
• 道路管理者や水道事業者との協議・手続き
• 新しく引き込む給水管の口径
• 既存管の撤去・閉栓や宅地内の配管工事
• 自治体・水道事業者の制度による加入金・負担金など

特に、昔から隣家の給水管を利用している土地は、もともと公道の水道本管までの距離が長く、直接引き込む工事費が高額だった可能性があります。

本管まで100m、200mと距離がある場合には、費用面から引き直しが現実的でないことも考えられます。

4．水道局の図面だけで安心してはいけない

水道管の状況を調べる際には、水道局などで給水関係の図面を取得します。

ただし、図面に記載される範囲や精度は水道事業者によって異なり、宅地内の詳細な配管経路まで正確に把握できるとは限りません。

実際の売買調査では、図面を取得したうえで現地に行き、メーターボックスの位置や配管の方向などを確認し、図面と照合します。

隣家から分岐している可能性があれば、必要に応じて隣地所有者に聞き取りを行うこともあります。

図面と現地が一致しない場合もある

古い配管では、図面上の位置と現地の状況が一致しなかったり、詳細な分岐位置が図面に記載されていなかったりすることがあります。

また、メーターボックスの位置や配管の方向は重要な手掛かりですが、地中の配管を直接確認できるわけではありません。

正確な経路や分岐構造を把握する必要がある場合は、水道事業者や指定給水装置工事事業者などへの追加確認を検討します。

古い13mmの給水管にも注意

古い住宅では、13mmの給水管が使用されている場合があります。

建替えによって水回りの設備が増える場合などには、必要な水量を確保できるか、20mmなどへの口径変更が可能か確認することも重要です。

ただし、13mmだから必ず水量不足になるわけではありません。実際の給水能力は、水圧、配管距離、同時使用量、地域の給水基準などによって異なります。

5．承諾書がないと水道管を使えなくなる？

購入前に優先して確認したいのが、隣地所有者との承諾書や覚書です。

特に、次の内容が確認できるかが重要です。

• 現在の給水管の分岐・使用について合意があるか
• 配管の位置や使用方法が特定されているか
• 土地の所有者が変わった場合の取扱いが定められているか
• 修理・更新・工事時の取扱いについて定めがあるか

実務では、修理費用や工事時の細かな負担区分まで取り決めた書面が残っているとは限りません。

そのため、まずは双方が分岐配管の使用について合意しているかを確認することが大切です。

承諾書があっても、すべて安心とは限らない

承諾書に所有者変更時の承継について記載されていても、その内容が将来の所有者にどのような効力を持つかは、権利の性質や書面の内容などによって異なります。

また、書面がないからといって、直ちに給水管を使用できなくなるわけでもありません。

2023年施行の改正民法とライフライン設備

2023年4月施行の改正民法では、ライフライン設備の設置・使用に関する規定が整備されました。

民法213条の2では、他の土地に設備を設置したり、他人の設備を使用したりしなければ水道水などの供給を受けられない場合に、必要な範囲で設備の設置・使用ができることが定められています。

ただし、設置・使用の方法は、他の土地や設備への損害が最も少ないものを選ぶ必要があり、事前通知や償金・費用負担に関する規定もあります。

また、土地の分割によって設備の設置・使用が必要となった場合には、民法213条の3の特則が関係することもあります。

参考：民法（e-Gov法令検索） 第213条の2・第213条の3

6．不動産会社はいつ説明するべきなのか？

水道管が隣地から分岐していることが分かっているなら、買主にはできるだけ早い段階で伝えることが望ましいと考えます。

実務では、販売図面に分岐配管の情報を記載し、内見や購入検討の段階から説明する対応も行われています。

なぜなら、引き直しに高額な費用がかかる可能性がある以上、購入申込みや契約の直前になって初めて知らされても、買主が十分に検討できないからです。

購入申込み前に、買主の希望を確認する

例えば、隣地から分岐している給水管がある場合、買主によって希望は異なります。

• 現況の配管をそのまま利用したい
• 隣地所有者との承諾書を取得してほしい
• 売主負担で独立した給水管に引き直してほしい
• 引き直し費用を考慮して価格交渉したい

こうした希望を早い段階で確認できれば、購入申込みの際に売主へ伝え、契約条件や費用負担を調整できます。

反対に、契約直前になって分岐配管の問題を初めて説明すると、条件がまとまらず、取引自体が中止になる可能性もあります。

重要事項説明だけで十分とは考えない

宅地建物取引業法35条では、飲用水などの供給施設の整備状況や、施設が整備されていない場合の整備の見通し・特別な負担に関する事項などが、重要事項説明の対象となっています。

ただし、販売図面に分岐配管の情報を記載することが、すべての取引で一律に法律上義務付けられているわけではありません。

ここで区別したいのは、法令上必要な説明を行うことと、買主が十分に判断できる時期に情報を伝えることです。

買主にとって大きな費用負担につながる可能性がある情報は、契約直前ではなく、できるだけ早い段階で確認できることが望ましいでしょう。

7．隣地から分岐している土地は、現況のまま買ってもよい？

結論として、隣地から給水管を分岐しているからといって、必ずしも購入を避ける必要はありません。

実際の売買では、売主が費用をかけずに売却したいと希望し、買主も追加工事を望まないケースがあります。

そのため、現況の配管を利用する前提で取引を進めることもあります。

まずは承諾書と隣地との関係を確認する

購入を検討する際、優先して確認したいのは、分岐配管の使用について隣地所有者との合意があるかどうかです。

既存の承諾書や覚書がある場合には、記載内容や所有者変更時の取扱いを確認します。

書面がない場合は、隣地所有者と新たに協議し、合意内容を文書化できるか検討する方法があります。

また、現時点で隣地所有者との間に紛争が発生していないかも重要です。

引き直しが必要なら、誰が費用を負担する？

買主が独立した給水管への引き直しを希望する場合、売主と買主のどちらが工事費を負担するかを協議することになります。

売主が工事を実施する方法もあれば、買主が購入後に工事を行う前提で売買価格を調整する方法も考えられます。

承諾書の取得や配管問題の解決を契約条件とする場合には、期限、不成立時の取扱い、費用負担などを契約書で明確にすることが重要です。

8．購入前に確認しておきたい6つのポイント

隣地から水道管を分岐している土地や中古戸建てを検討する場合には、次の項目を確認しましょう。

特に重要なのは、隣地所有者との合意内容と、将来の費用負担を把握することです。

可能であれば、漏水時の修理、配管の更新、工事時の立入り、費用負担、所有者変更時の取扱いなども整理しておくと、将来のトラブルを減らすことにつながります。

ただし、書面が取得できない場合でも、法律上の権利関係や代替手段を検討する余地があります。直ちに購入できないと決めつける必要はありません。

9．購入するときだけでなく、将来売るときも考える

見落とされがちなのが、将来の売却です。

現在の買主が分岐配管を了承して購入したとしても、次に売却する際の買主が同じ判断をするとは限りません。

そのため、購入時には現在の生活に支障がないかだけでなく、将来の売却時にも説明できる状態かどうかを考えることが大切です。

分岐配管があるという事実だけで、一律に資産価値が下がるわけではありません。

しかし、権利関係が不明確だったり、引き直し費用が高額だったりする場合には、購入希望者の判断や価格交渉に影響する可能性があります。

まとめ｜「水が出るから大丈夫」だけでは判断しない

不動産会社から「昔から使っているので大丈夫です」と説明されたら、ぜひ次の質問をしてみてください。

その答えが、購入してよいかを判断するための重要な材料になります。

※本記事は一般的な不動産売買の実務と法制度を解説するものです。個別の給水管の使用権限や費用負担は、土地・設備の状況、合意内容、関係法令などによって異なります。具体的な取引では、水道事業者、指定給水装置工事事業者、必要に応じて法律の専門家へ確認してください。