「親が亡くなったので実家を売りたい。でも、登記簿の名義は亡くなった親のまま……」
こんな状態でも、不動産会社に売却の相談をすることはできるのでしょうか。
実務では、司法書士が相続登記を進めながら、不動産会社が買主を探すという方法も取られています。
ただし、亡くなった親の名義のまま、通常の売買による買主への所有権移転登記を完了させることはできません。
また、相続人同士で話がまとまっていなければ、書類を準備する以前に売却が止まってしまう可能性があります。
この記事では、亡くなった親名義の住宅や土地を売却する際の手続き、費用、トラブル、そして不動産会社と司法書士の上手な使い方を解説します。
1．亡くなった親名義の家でも、売却相談はできる
不動産会社には、亡くなった親が住んでいた住宅だけでなく、親が事業で使用していた店舗や工場などを売却したいという相談もあります。
このような場合、最初から相続登記が完了しているとは限りません。
「相続登記を済ませてから不動産会社に相談しなければいけない」と思っている方もいますが、必ずしもその順番である必要はありません。
司法書士と連携している不動産会社であれば、相続登記の手続きと売却活動を並行して進められる場合があります。
最初に確認するのは、登記名義と相続関係
- 登記簿上の所有者は誰なのか
- 亡くなった方の相続人は誰なのか
- 遺言書はあるのか
- 相続人同士で売却について話し合っているか
- 不動産を誰が相続する予定なのか
- 抵当権や仮登記など、登記上の問題はないか
特に大切なのは、相談に来た方だけで売却を決められる状態なのかという点です。
親が亡くなったからといって、子ども一人の判断だけで不動産全体を売却できるとは限りません。配偶者やほかの子どもなど、相続人となる方の確認が必要です。
2．相続登記と不動産の売却活動は同時に進められる
実務では、相続登記と売却活動を同時並行で進めるケースがあります。
例えば、相続税の納付資金を確保するため、できるだけ早く不動産を売却したい場合です。
相続登記が終わってから買主探しを始めるよりも、準備を並行して進めた方が、売却までの期間を短縮できる可能性があります。
実際の売却の流れ
売買契約を結ぶタイミングには注意
相続登記が完了していなくても、状況によっては売買契約を締結することがあります。
ただし、相続人や権利関係が確定していない段階で安易に契約すると、後から引渡しができなくなるおそれがあります。
仮登記などの問題が見つかると、抹消手続きや権利関係の確認に時間がかかる場合があります。買主が見つかる前に司法書士と確認し、決済日までに必要な登記を完了できる見通しを立てておくことが重要です。
3．最も注意したいのは、相続人同士の話し合い
相続不動産の売却で大きな問題になりやすいのが、相続人同士の意見がまとまらないケースです。
例えば、兄弟3人が相続人となる場合を考えてみましょう。
- 長男：「実家を売却して現金で分けたい」
- 次男：「思い出のある家だから残したい」
- 長女：「売ってもいいが、代金の分け方に納得できない」
この状態では、売却方針を決めることが難しくなります。
書類を集める前に確認したいこと
- 誰が不動産を取得するのか
- 共有名義にするのか
- 不動産を売却することに合意しているのか
- 売却代金をどのように分けるのか
ただし、遺言書の内容や相続関係によって必要な手続きは異なります。必ず遺産分割協議書を作成しなければならないわけではありません。
相続人が一人でも反対したら？
共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、各共有者が自分の持分だけを処分する場合は扱いが異なります。
しかし、一般の住宅を共有持分だけで売却することは、買主が限定されやすく、通常の売却とは事情が大きく変わります。
4．相続登記の費用はいくら？約10万円だった実例も
相続登記の費用は、不動産の評価額、相続人の人数、必要書類の取得方法、司法書士へ依頼する業務範囲などによって変わります。
実際に扱ったケースでは、相続登記に関する費用が約10万円になったことがありました。
このケースでは、依頼者自身で戸籍などを集めることが難しかったため、司法書士に書類取得から手続きを依頼しました。
ただし、これは一つの実例であり、全国共通の相場ではありません。
相続登記の費用は大きく3つ
① 登録免許税
相続による所有権移転登記では、原則として不動産の固定資産税評価額に0.4％を掛けて計算します。
例えば、評価額が1,000万円なら、原則として登録免許税は4万円です。一定の土地については免税措置もあります。
② 戸籍などの証明書取得費用
戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書など、必要な書類に応じて費用が発生します。
③ 司法書士への報酬
相続人の調査、書類の収集、遺産分割協議書の作成支援、登記申請など、依頼する業務の内容によって金額が変わります。
自分で書類を集めると費用を抑えられる？
司法書士事務所によっては、依頼者が必要書類を集めることで、書類取得代行の報酬を抑えられる場合があります。
ただし、戸籍をどこまで取得する必要があるのか、自分で判断するのは簡単ではありません。
最初に司法書士へ必要書類の一覧を確認し、自分で取得できるものと、専門家へ任せるものを分けるとよいでしょう。
紹介された司法書士の見積もりは確認しよう
不動産会社から司法書士を紹介してもらうこと自体は、珍しいことではありません。連携している専門家であれば、売却のスケジュールを共有しやすいというメリットがあります。
ただし、紹介された司法書士へ必ず依頼しなければならないわけではありません。
- 登録免許税はいくらか
- 戸籍などの証明書取得費用はいくらか
- 司法書士の報酬はいくらか
- 追加費用が発生する条件は何か
- 各費用の内容が明確に説明されているか
紹介に関係する不透明な費用が上乗せされていないか、疑問があれば説明を求めることも大切です。
金額に納得できない場合は、別の司法書士事務所にも見積もりを依頼して比較できます。
5．相続人と連絡が取れない・話がまとまらない場合は？
相続人が遠方に住んでいる場合でも、必要書類の郵送などによって手続きを進められることがあります。
しかし、相続人と連絡が取れない場合や、遺産分割について争いがある場合は事情が変わります。
司法書士は登記手続きの専門家ですが、相続人同士の紛争について依頼者の代理人として交渉することは、原則として弁護士の業務です。
相続人の間で争いがある場合は、弁護士への相談を検討する必要があります。また、相続人の所在が分からない場合などには、家庭裁判所での手続きが必要になるケースもあります。
不動産会社・司法書士・弁護士の役割
不動産会社：査定、販売活動、買主との条件調整、売買決済のスケジュール管理など。
司法書士：相続登記、必要書類の確認、登記申請など。
弁護士：相続人同士の紛争や、法律上の代理交渉が必要な場面など。
それぞれの専門家が役割を分担することで、問題が起きたときにも対応しやすくなります。
6．荷物が残っている・境界が分からない家でも売却できる？
相続した家を売却する際には、登記以外にもさまざまな問題が見つかります。
- 親の家具や家財道具が大量に残っている
- 建物が古く、修繕が必要
- 隣地との境界が分からない
- 登記上の権利関係に問題がある
ただし、こうした問題の多くは、売却条件を調整することで対応できる場合があります。
残置物は誰が処分する？
一般的には、売主が家財道具を撤去して引き渡す方法があります。
一方、買主の承諾を得て、残置物を残したまま引き渡す契約も考えられます。
大切なのは、誰が何を処分するのか、費用を誰が負担するのかを契約前に明確にしておくことです。
境界が分からない場合は？
土地の境界が明確でない場合、測量や境界確認を行う方法があります。
一方、物件の条件や買主との合意によっては、測量を実施せずに売却するケースもあります。
ただし、境界に争いがある場合や、融資・建築計画に影響する場合などは、慎重な確認が必要です。
問題の内容を明らかにし、買主と合意できる条件を整理することが重要です。
7．相続税の納付期限が迫っている場合はどうする？
相続税が発生する場合、原則として、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告・納付する必要があります。
そのため、相続した不動産を売却し、売却代金を納税資金に充てたいという相談もあります。
しかし、不動産は売り出せば必ずすぐに売れるものではありません。希望価格で買主が見つからなければ、納付期限に間に合わない可能性があります。
早期売却を優先するなら買取も選択肢
一般の購入希望者を探す仲介売却に対して、不動産会社などが直接買い取る方法もあります。
買取価格は仲介での売却価格より低くなる傾向がありますが、条件が合えば売却時期を見通しやすくなります。
ただし、買取であっても登記や権利関係の問題が解決していなければ、予定どおりに決済できない場合があります。
売却以外の納税方法も確認する
相続税の納付が難しい場合には、一定の要件を満たすことで延納や物納が認められる制度もあります。
これらは希望すれば必ず利用できるものではありません。納付期限が迫ってから慌てて安値で売却することを避けるためにも、早めに税理士へ相談することが大切です。
相続税が発生しない場合もあります。また、相続した不動産の売却では、相続税とは別に譲渡所得税などが関係する場合があります。相続税の納付資金だけでなく、売却後の税負担も確認しておきましょう。
8．相続登記は2024年から義務化！放置するとどうなる？
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。
施行前から相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。施行後に相続による取得を知った場合などは、期限が異なることがあります。
正当な理由なく義務を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割がまとまらない場合は？
相続人同士で話がまとまらず、期限内に相続登記を行うことが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度があります。
これは、相続登記の基本的な申請義務を簡易に履行するための制度です。
相続人申告登記は、所有権の移転を公示する登記ではありません。通常の売買で買主へ所有権移転登記をするためには、別途必要な相続登記を行う必要があります。
また、遺産分割が成立した場合には、その結果に基づく登記の申請義務が別途生じることがあります。
売却を考えている方は、期限への対応だけでなく、最終的に誰の名義にするのかまで整理しておきましょう。
9．不動産屋の本音｜最初に相談するのは司法書士？不動産会社？
亡くなった親名義の不動産を売却したい場合、最初の相談先に迷う方もいると思います。
売却することが決まっていて、相続人同士でもおおむね話がまとまっているのであれば、司法書士と連携している不動産会社へ相談する方法は合理的です。
不動産会社が販売準備を進めながら、司法書士が相続登記を進めることで、全体のスケジュールを調整しやすくなります。
一方、相続人が分からない、登記関係が複雑、遺産分割の方法が決まっていないといった場合は、司法書士や弁護士などへ先に相談した方がよいこともあります。
専門家を紹介されたら、費用も確認する
不動産会社と司法書士が連携していることはメリットですが、紹介された専門家の費用が適切かどうかは別の話です。
見積もりに疑問があれば、内訳を確認し、必要に応じて別の事務所と比較しましょう。
専門家同士が連携していることと、依頼者が費用に納得できること。どちらも大切です。
ここが整理できていれば、残置物や測量、売却方法などは、その後に具体的な対応を検討できます。
まとめ｜親名義の家を売るなら、相続関係の確認と売却準備を並行しよう
亡くなった親名義の家でも、相続登記の完了前から査定や売却準備を進めることは可能です。
ただし、買主への所有権移転登記を行うためには、必要な相続登記を完了させなければなりません。
- 相続登記が終わっていなくても、不動産会社への売却相談はできる。
- 相続関係が整理されていれば、司法書士の登記手続きと販売活動を同時に進められる。
- 相続人同士で話がまとまっていない場合は、まず権利関係を整理する。
- 相続登記の費用は、税金・証明書取得費用・司法書士報酬を分けて確認する。
- 相続税の納付期限がある場合は、売却スケジュールと納税方法を早めに検討する。
親名義の不動産を売りたいと考えたら、まず相続人や登記の状況を確認し、必要な専門家と連携しながら進めていきましょう。
参考となる公的情報
※本記事は一般的な相続不動産売却の実務を解説したものです。相続関係、遺言の有無、登記状況、税務上の条件によって必要な手続きは異なります。個別の登記手続きは司法書士、相続紛争は弁護士、税務は税理士などへご相談ください。
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