不動産売却の決済・引渡し当日は何をする？売主の準備と当日の流れ

売買契約が終わり、いよいよ迎える「決済・引渡し」。

不動産売却では、この日が実質的なクライマックスです。

売主からすると、

など、初めて経験することばかりだと思います。

実際の決済では、売買代金を振り込むだけではありません。

残代金の支払い、登記手続、固定資産税等の精算、鍵の引渡し、仲介手数料などの支払いを同じタイミングで進めていきます。

今回は、不動産売却の最後に行われる「決済・引渡し」で何をするのか、実際の仲介現場での経験を交えて解説します。

売買契約から引渡しまでに売主が確認することについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

▶ 不動産売却の売買契約で何を確認する？売主が契約前・契約後に知っておくこと

不動産売却の「決済・引渡し」とは？

売買契約をした時点では、通常まだ売買代金の全額を受け取っていません。

契約時に手付金を受け取り、その後、契約で決めた決済日に残代金を受け取ります。

そして所有権移転登記の手続きを進め、物件の鍵などを買主へ引き渡します。

取引によって順番は前後しますが、一般的には次のような流れです。

ただし、すべての取引がこの順番になるわけではありません。

金融機関や司法書士、住宅ローンの有無などによって進め方は変わります。

今でも銀行などに集まって決済することは多い

最近はオンラインでできる手続きも増えました。

それでも、私が扱う不動産売買では、売主・買主・不動産会社・司法書士などが銀行等に集まって決済するケースはまだ多くあります。

住宅ローンを利用しない取引なら、不動産会社の事務所などで手続きをして振込を行うこともあります。

理由は単純で、不動産売買は多くの人にとって人生でもかなり大きなお金が動く取引だからです。

もちろん、売主本人が必ずその場にいなければならないとは限りません。

必要な本人確認や手続きなどを事前に整えたうえで代理人が対応し、売主本人はスマートフォンなどで着金を確認するケースもあります。

決済の方法は一つではなく、取引内容に合わせて組み立てていきます。

売主が決済日に準備するものは？

必要なものは取引によって違います。

そのため最終的には、不動産会社や登記を担当する司法書士から案内されたものを準備してください。

代表的なものとしては、次のようなものがあります。

• 登記済証（いわゆる権利証）または登記識別情報
• 実印
• 印鑑証明書
• 本人確認書類
• 司法書士から指定された書類
• 買主へ引き渡す鍵
• その他、物件に関する引渡し書類

案件によっては、司法書士が決済日前に売主の本人確認を済ませることもあります。

「権利証をなくした！」それでも売却できる？

売主からたまに言われるのが、

「権利証が見つかりません。売却できないんでしょうか？」

という相談です。

登記済証（権利証）や登記識別情報を紛失したからといって、それだけで不動産を売却できなくなるわけではありません。

ただし、同じ権利証や登記識別情報を再発行してもらうわけではありません。

登記識別情報等を提供できない場合には、事前通知など別の本人確認手続が用意されており、実際の不動産売買では司法書士等による本人確認情報が利用される場合もあります。

そのため、紛失に気付いたら早めに司法書士へ相談することが重要です。

意外とある「その実印、違います」

私が決済で何度か経験しているのが、印鑑のトラブルです。

売主が実印を持ってきた。印鑑証明書もある。

ところが実際に確認してみると、

「あれ？印鑑証明書の印影と違う……」

ということがあります。

印鑑を何本も所有していて、本人もどれを実印として登録したのか分からなくなっているケースです。

登記に必要な書類が整わなければ、予定していた登記手続きを進められない可能性があります。

鍵を忘れる人もいます。

ただ、私の経験では、こうしたちょっとしたトラブルがあっても決済の場が険悪になることはそれほど多くありません。

契約から決済までやり取りを重ねているため、最後は比較的和やかに終わる取引も多いです。

もちろん、だから忘れていいわけではありません（笑）。

住宅ローンが残っている家を売る場合は？

住宅ローンが残っている不動産を売ること自体は珍しくありません。

重要なのは、売却時に必要な返済や抵当権抹消の段取りを事前に確認しておくことです。

特に注意したいのが、

売却しても住宅ローン等を返済するための資金が足りないケースです。

私の場合、売却相談の段階でローン残高などを確認し、

「この価格で売却して、本当に必要な返済や抵当権抹消の手続きを進められるのか」

を早い段階で確認するようにしています。

売却代金だけでは不足するなら、自己資金で補えるのか、金融機関との協議が必要なのかなど、状況によって対応が変わります。

私自身は、通常の売却では処理できない可能性が高い案件について、金融機関との調整の見通しが立たないまま無理に販売を進めることはしていません。

決済では売買代金以外のお金も動く

決済では、売買代金以外にもさまざまなお金を精算します。

• 固定資産税・都市計画税の精算金
• マンションなら管理費・修繕積立金などの精算
• 仲介手数料
• 司法書士への費用

固定資産税等について知っておきたいのは、買主が売主へ支払う日割り精算金は、自治体へ納める税金そのものを買主へ付け替えているわけではないということです。

固定資産税等は、その年の1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

一方、不動産売買の現場では、売主と買主の合意によって引渡日などを基準に日割り精算することがあります。

私が扱う関東の取引では、1月1日を起算日として日割りするケースが一般的です。

ただし、固定資産税等の日割り精算方法が全国一律に法律で決められているわけではありません。

契約書に記載された精算方法を確認してください。

精算金は現金でやり取りすることもある

実際の決済では、支払い方法も一つではありません。

固定資産税等の精算金を残代金に加えてまとめて振り込むこともあれば、それほど大きな金額でなければ現金で精算することもあります。

現金で受け取る場合には、不動産会社側でも領収書などを事前に準備しておきます。

仲介手数料についても、私の会社では振込・現金のどちらにも対応しています。

司法書士への支払いも、現金の場合もあれば振込の場合もあります。

中古物件では「鍵が全部揃っていない」こともある

引渡しでは、物件の鍵を買主へ渡します。

ところが中古物件では、

「勝手口の鍵がありません」
「裏の門扉の鍵は昔からありません」

といったことがあります。

古い物件では、それほど珍しい話ではありません。

大切なのは、引渡し当日になって初めて発覚しないようにすることです。

事前に分かっているなら、その状況を買主へ伝え、必要に応じて契約関係書類などに反映しておきます。

「鍵は何本あるのか」「使えない鍵はないか」も、意外と大切な引渡し前チェックです。

引渡しの日に隣人が来て「境界は本当はここじゃない」

これは私が実際に経験した話です。

引渡しの際に現地で打ち合わせをしていると、突然、隣地の方がやってきました。

そして、

「境界はここになっているけど、本当はこうじゃない」

という趣旨の主張を始めたのです。

決済・引渡しまで進んでからこうした話が出ると、当然確認が必要になります。

境界について契約で何を約束しているか、測量を行っているかなどによって対応は異なります。

この経験からも、引渡し直前になって初めて問題を確認するのではなく、販売・契約段階で分かることはできるだけ確認しておくことが大切だと感じます。

最近よくある「スマホから振り込めません」

そして最近、私が決済で特に注意しているのがスマートフォンやネットバンキングからの振込です。

買主に、

「当日の振込は大丈夫ですか？」

と聞くと、

「スマホから振り込めます」

と言われることがあります。

さらに振込限度額について確認しても、

「大丈夫です」

と言われる。

ところが決済当日、売主の口座へ送金しようとすると、

「振込できません」

とエラーになる。

こういうことが実際にあります。

銀行によって、1日あたりの振込限度額やオンラインで変更できる上限、限度額変更が反映されるまでの時間などは異なります。

決済前には、振込限度額だけではなく、当日に必要な金額を実際に送金できる状態なのかまで確認しておくことが重要です。

引渡し後はなるべく早く設備を確認してもらう

残代金を受け取り、鍵を渡した。

これで取引は大きな一区切りです。

ただし、引渡し後に何も起きないとは限りません。

たとえば売主が付帯設備表で「使用できます」としていた設備が、買主が使ってみたら動かなかった。

こうしたことは稀にあります。

そこで私は買主に、

と伝えています。

なぜなら、時間が経てば経つほど、

「引渡し時点ですでに壊れていたのか」
「引渡し後に故障したのか」

が分かりにくくなるからです。

もちろん、何か見つかったからといって必ず売主が責任を負うという意味ではありません。

契約内容や不具合の内容、発生時期などによって判断は変わります。

それでも、問題を早く発見して共有することは、余計なトラブルを減らすために重要だと思っています。

売主が決済前に確認しておきたい7つのこと

まとめ｜残代金を受け取って鍵を渡す。その日までが不動産売却

不動産会社として一番、

「終わった」

と感じる瞬間はいつか。

私の場合は、

売主が残代金の着金を確認し、物件の引渡しが完了し、仲介手数料の入金まで確認できたときです。

「無事に終わったな」と感じます。

もちろん、所有権移転登記などの登記手続そのものは司法書士等が法務局へ申請し、その後に登記が完了します。

そのため、「着金した瞬間＝登記完了」ではありません。

ただ、仲介の現場では、決済日に必要な登記書類が整い、残代金の授受と鍵等の引渡しまで完了すると、大きな区切りを迎えます。

そして、ときにはその後も、

「設備が動かない」
「聞いていた話と違う」

など、売主や買主から連絡が来ることがあります。

不動産取引のトラブルを100％なくすことはできません。

そうやって、一つでもトラブルを減らす工夫が仲介会社には必要だと私は考えています。

不動産売却は、買主が見つかったら終わりでも、売買契約を締結したら終わりでもありません。

残代金の決済と物件の引渡しまで無事に終えて、ようやく売却の大きな一区切りです。