土地や古い一戸建てを売却しようとしたとき、不動産会社から「境界確定測量をした方がいいですね」と言われることがあります。
しかし、確定測量には数十万円以上の費用がかかることもあり、売主にとって決して小さな負担ではありません。
「そもそも測量しないと土地は売れないの？」
「昔の測量図があるのに、もう一度測量する必要がある？」
「隣の人が立会いに応じてくれなかったら？」
こうした疑問に対して、現役宅地建物取引士の実務経験をもとに解説します。
結論から言えば、土地を売却する際に、必ず確定測量をしなければならないわけではありません。
実際の不動産取引では、確定測量をしないまま売買が成立するケースもあります。
ただし、境界の状況、買主の利用目的、契約条件によっては、測量をしないことが大きな問題につながる場合もあります。
大切なのは、必要性を理解したうえで判断することです。
① 土地を売るとき、境界確定測量は必ず必要なのか？
結論：法律上一律に義務付けられているわけではない
土地を売却する際、すべての土地について境界確定測量を実施しなければならないという一般的な法律上の義務はありません。
境界確定測量をしない状態で売買契約を締結することも可能です。
ただし、これは「境界が分からなくても何も説明しなくてよい」という意味ではありません。
土地の境界は、買主にとって重要な情報です。
境界標が見つからない、隣地所有者と境界の認識が違う、過去に越境問題があったなどの事情があれば、契約前に確認し、必要な説明を行うことが重要です。
また、契約で境界の明示や測量図の交付を約束した場合は、その契約内容に従う必要があります。
現役宅建士の本音：最初から確定測量を勧めるとは限らない
実務では、相続した古い住宅や、昭和時代に建てられた建物が残る土地の売却依頼を受けることがあります。
こうした物件では、そもそも測量図が存在しなかったり、昭和時代の古い測量図しか残っていなかったりするケースがあります。
もちろん、正確な測量を行い、隣地との境界を確認できれば安心材料になります。
しかし、売主が費用を負担してまで、売却開始前に必ず確定測量を行うべきかは別問題です。
実務では、まず現在の状態で売り出し、購入希望者が現れた段階で、買主の要望に応じて測量の必要性を協議することがあります。
例えば、買主が確定測量を希望した場合には、売主負担で実施するのか、買主が負担するのか、それとも測量を行わずに取引するのかを相談します。
測量をするかどうかは、売却前に一律に決めるのではなく、物件の状況と買主の希望を踏まえて判断する方法もあるのです。
ただし、境界紛争がある土地や、測量をしなければ取引条件を判断できない土地では、売却前の調査を優先する必要があります。
② 現況測量と境界確定測量は何が違う？古い測量図は使える？
現況測量と境界確定測量の違い
土地の測量には、目的や作業内容によって違いがあります。
| 項目 | 現況測量 | 境界確定測量 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 現在の土地の形状や面積を把握する | 隣接する土地との境界を確認する |
| 隣地所有者の立会い | 通常は必須ではない | 原則として必要になる |
| 費用 | 比較的抑えやすい | 高くなりやすい |
| 期間 | 比較的短い傾向 | 長くなることがある |
| 境界確認の程度 | 隣地との合意を保証しない | 関係者の確認・合意を伴うことが多い |
※実際の作業内容は依頼範囲によって異なります。特に道路・水路などの官有地との境界確認が必要な場合は、追加の手続きが生じることがあります。
現況測量では、土地の現在の形状や面積を把握できますが、それだけで隣地との境界が法的に確定するわけではありません。
一方、境界確定測量では、資料調査や現地測量、隣地所有者などとの立会い・確認を行います。
確定測量をしなくても建物を建てられる？
実務では、現況測量をもとに建築計画を進められるケースもあります。
そのため、買主が建て替えを予定していても、必ず確定測量を求めるとは限りません。
ただし、建築確認に必要な敷地の把握と、土地の筆界・所有権の範囲が確定していることは別です。
建築計画の内容や敷地条件によっては、境界の確認が重要になる場合があります。
特に、敷地面積が建ぺい率・容積率などの判断に影響する場合や、隣地との境界付近に建物を配置する場合は注意が必要です。
昭和時代の測量図は信用できない？
古い測量図だからといって、すべて使えないわけではありません。
しかし、測量方法や精度、作成後の土地の変化によって、現在の状況と一致しない可能性があります。
現役宅建士の実務では、まず法務局で取得できる地積測量図や登記事項証明書、公図などを確認します。
そのうえで現地と照らし合わせ、大きな食い違いがないかを調べます。
必要に応じて、簡易的に距離を確認することもありますが、これは正式な測量の代わりにはなりません。
また、境界標が見当たらない土地もあります。
過去の土木工事や掘削などで、境界標が撤去・損傷してしまった可能性もあります。
ただし、境界標が見つからないからといって、直ちに境界紛争があるとは限りません。
重要なのは、古い測量図の有無だけではなく、現在の境界をどこまで確認できるかです。
③ 境界確定測量の費用は誰が払う？測量後に面積が違ったら？
費用は売主負担が多いが、必ずしも決まりではない
境界確定測量の費用について、土地売買では必ず売主が負担しなければならないという一律のルールはありません。
実務上は、売主が負担するケースが多く見られます。
しかし、買主が測量を強く希望し、自ら費用を負担して実施するケースもあります。
例えば、売主は公簿面積による現況売却を希望しているものの、買主が将来の建築や土地利用のために正確な境界確認を求める場合です。
この場合、費用負担だけでなく、測量の実施時期、隣地との調整、測量が完了しなかった場合の対応まで話し合う必要があります。
確定測量の費用はいくら？
確定測量には数十万円単位の費用がかかることがあります。
ただし、土地の広さだけで金額が決まるわけではありません。
隣接地の数、境界標の状況、道路との境界確認、資料の整備状況、関係者との調整などによって費用は変わります。
隣地所有者との協議が難航した場合は、期間が長くなったり、追加費用が発生したりすることもあります。
そのため、実施を検討する場合は土地家屋調査士などに具体的な見積もりを依頼することが重要です。
登記面積と実測面積が違ったら、売買価格は変わる？
例えば、登記上の土地面積が100㎡だったとします。
売買契約後に測量したところ、実測面積が103㎡だった場合、増えた3㎡分の代金を買主が追加で支払うのでしょうか。
答えは、契約内容によります。
土地売買には、実測面積に応じて代金を調整する「実測精算」を行う取引があります。
仮定の計算例｜実測面積が3㎡増えた場合
※実測精算を行う契約で、3㎡の増加分すべてを精算対象とする場合の仮定例です。実際の精算方法は契約条件によって異なります。
逆に、実測面積が登記面積より小さかった場合には、差額分を減額する契約もあります。
一方、公簿面積を基準として売買価格を決め、測量後に面積が変わっても精算しない契約もあります。
測量を実施することと、実測精算を行うことは分けて考える必要があります。
なお、測量で求めた面積がそのまま登記面積に反映されるわけではありません。
登記面積を変更する場合には、地積更正登記などの手続きが必要になることがあります。
④ 隣人が境界立会いを拒否したら？境界確定できない土地の問題
隣地所有者が立会いに応じないことは実際にある
境界確定測量では、隣接する土地の所有者との立会いや確認が必要になることがあります。
しかし、すべての隣地所有者が協力してくれるとは限りません。
実務では、境界標の位置について認識が異なり、「本来の境界はもっとこちら側のはずだ」と主張されることがあります。
また、境界について争っていなくても、見知らぬ人の訪問を警戒し、測量の相談に応じてもらえないケースもあります。
防犯意識の高まりによって、突然訪問しても話を聞いてもらえない場合があるのです。
そのため、不動産会社の担当者が土地家屋調査士に同行して説明したり、訪問前に書面で趣旨を伝えたりするなど、相手の理解を得る工夫が必要になることがあります。
立会いを拒否されたら、売却できない？
隣地所有者が立会いに応じないからといって、直ちに土地を売却できなくなるわけではありません。
ただし、境界確定測量を契約条件としている場合には問題が生じる可能性があります。
例えば、売主が引渡しまでに確定測量図を交付する約束をしていたのに、隣地所有者の協力が得られず測量を完了できなかった場合です。
このような事態を避けるためには、契約時に測量の期限や、境界確認が完了しなかった場合の対応を明確にしておくことが重要です。
また、境界について争いがある場合には、法務局の筆界特定制度などが検討対象になることもあります。
ただし、筆界特定制度は土地の筆界の位置を明らかにする制度であり、所有権に関する争いをすべて解決する制度ではありません。
境界未確定のまま購入する買主のリスク
買主にとって、境界が明確でない土地を購入する場合には、いくつかの注意点があります。
例えば、購入後に塀やフェンスを設置しようとした際、隣地所有者との認識が食い違う可能性があります。
また、将来の建て替えや売却時に、あらためて測量や境界確認が必要になることもあります。
特に、隣地との間に越境物がある場合は、境界確認とは別に、その越境物の所有関係や将来の撤去・是正について検討する必要があります。
売買できることと、購入後に問題なく利用できることは、必ずしも同じではありません。
⑤ 測量費用をかけたくない売主はどうする？後悔しない判断基準
測量をしない売却も選択肢の一つ
確定測量には費用がかかります。
特に相続した古い住宅や、売却代金がそれほど高くない土地では、数十万円の費用が大きな負担になることもあります。
そのため、売主が測量費用を負担したくないと考えること自体は、不自然ではありません。
実務では、買主から確定測量を求められても、売主が費用負担を希望せず、その条件では取引を進めないケースがあります。
そして、確定測量を必要としない別の買主を探すという選択肢もあります。
ただし、測量を実施しないことで、購入を検討する人が減ったり、価格交渉につながったりする可能性はあります。
確定測量を検討した方がよいケース
次のような土地では、売却前または契約前に測量の必要性を慎重に検討することをおすすめします。
- 境界標がなく、土地の範囲を十分に説明できない
- 隣地所有者と境界の認識が異なっている
- 建物や塀などが越境している疑いがある
- 登記面積と現況に大きな食い違いがある
- 買主の建築計画が境界や敷地面積に大きく左右される
- 買主が確定測量を購入条件としている
一方、境界に関する資料が整っており、買主も現況を理解している場合には、確定測量を行わずに売買を進める判断も考えられます。
ただし、境界紛争の有無だけで安全性を判断することはできません。
売主が不動産会社に確認したい5つの質問
売却前に、不動産会社へ次のことを確認してみてください。
- この土地には地積測量図や境界確認書が残っていますか？
- 現地で確認できる境界標はありますか？
- 確定測量をしない場合、売却活動にどのような影響が考えられますか？
- 買主が測量を希望した場合、費用負担や契約条件はどうなりますか？
- 測量後に面積が違った場合、売買代金は精算しますか？
この5つを確認するだけでも、測量をするべきかどうかを判断する材料が増えます。
現役宅建士からの結論
土地売却で大切なのは、すべての売主が必ず確定測量をすることではありません。
もちろん、境界を明確にしておくことは、売主・買主の双方にとって安心材料になります。
しかし、費用負担、売却価格、土地の状態、買主の利用目的によって、適切な判断は異なります。
確定測量をせずに売却する場合でも、境界に関する資料や現地の状況を確認し、不明点やリスクを買主に説明することが大切です。
「測量した方が安心だから、必ずやる」でもなく、「測量しなくても売れるから、何もしない」でもない。
自分の土地にどの程度の確認が必要なのか、費用に見合うメリットがあるのかを、不動産会社と相談しながら判断しましょう。
コメント