中古住宅を売却するとき、売主が心配することの一つが、引渡し後の不具合です。
「売ったあとに雨漏りが見つかったらどうなる？」
「給湯器がすぐに壊れたら、売主が修理代を払うの？」
「契約不適合責任を免責にすれば、もう何も責任を負わなくていい？」
中古住宅には、見た目では分からない不具合が隠れていることもあります。
私はこれまで、不動産売買の仲介現場で、売主がブロック塀の所有者を勘違いしていたケースや、引渡しから約3週間でマンションの浴室から漏水したケースなどを経験してきました。
この記事では、法律上の基本ルールだけでなく、現役宅建士が実際の取引で経験した「不具合の告知」と「引渡し後の責任」の実態を解説します。
① 中古住宅の売主は、不具合をどこまで告知する必要がある？
売主が不具合を隠しているとは限らない
中古住宅の売却で、不具合の告知というと「売主が何か隠していないか」という話になりがちです。
しかし、実際の現場ではそれほど単純ではありません。
売主によって対応には大きな差があります。
過去の修繕や建物の不具合を細かく教えてくれる方もいれば、物件状況報告書について「よく分からないので、全部不明にしておいてください」という方もいます。
また、売主自身が本当に覚えていないこともあります。
例えば、過去に給湯器を交換したとしても、何年前に交換したのか、どのような不具合があったのかを覚えていない方もいます。
雨漏りや建物の構造に関わる大きな修繕であれば記憶に残りやすいものの、設備の交換や細かな補修については、長年住んでいるうちに忘れてしまうこともあるのです。
特に相続した住宅では、事情がさらに複雑になります。
相続人がその家に住んでいなければ、過去の雨漏りやシロアリ被害、設備の修繕歴などを知らないこともあります。
「知らなかった」「忘れていた」「知っていたのに告げなかった」は、それぞれ事情が異なります。
法律上の責任を考える際にも、この違いは重要になります。
以前、売主から「このブロック塀は自分の所有物です」と説明されたことがありました。
ところが、確認を進めると、実際には隣地側の所有物だったというケースがありました。
売主が意図的に間違った説明をしたわけではありません。本人も、自分のものだと思い込んでいたのです。
土地の境界標が見当たらない場合などは、こうした認識違いが起こる可能性があります。
頻繁に起こる事例ではありませんが、売主の説明だけで物件の状態や権利関係をすべて正確に把握できるとは限らないことを実感した経験です。
知っている不具合は、基本的に伝えるべき
民法572条では、売主が知りながら告げなかった事実について、免責特約があっても責任を免れないことが定められています。
そのため、契約不適合責任を免責にする予定であっても、把握している不具合を隠してよいわけではありません。
雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、設備の故障など、売主が知っている情報は、契約前に具体的に伝えることが重要です。
なお、すべての過去の設備交換について「何年前まで必ず告知する」といった一律の基準があるわけではありません。
重要なのは、物件の状態や契約条件に関係する情報を適切に共有することです。
② 物件状況報告書と付帯設備表はどう作る？仲介現場の実態
私は売主に書類を先に渡している
中古住宅の売買では、一般的に「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」を使用します。
物件状況報告書は、雨漏りやシロアリ被害、建物の不具合などについて、売主が把握している状況を記載する書類です。
付帯設備表は、給湯器、エアコン、キッチン設備など、物件に付属する設備の有無や状態を確認するために使います。
私の場合、これらの書類は売主に事前に渡しています。
「分かる範囲で構いませんので、先に記入しておいてください」とお願いするのです。
その後、現地で売主と一緒に内容を確認します。
例えば、付帯設備表に記載されていない設備が残っていないか、逆に記載されている設備が実際にあるかを確認します。
また、室内に補修したような跡があれば、「ここは以前、何か修理されましたか？」と質問することもあります。
こうした確認によって、売主が忘れていた修繕歴を思い出すこともあります。
「不明」と書けば安心、というわけではない
売主が本当に知らないことについて、「不明」と記載すること自体は不自然ではありません。
特に相続物件では、分からない事項が多くなることもあります。
しかし、確認できることまで一律に「不明」にしてしまうと、買主に十分な情報が伝わりません。
大切なのは、売主が知っていること、調べれば確認できること、本当に分からないことを区別することです。
例えば、現在使っている給湯器が正常に動くかどうかは、売主が確認できる場合もあります。
一方、壁の内部や床下の状態は、通常の生活や目視だけでは分からないこともあります。
仲介会社も建物のすべての不具合を発見できるわけではありません。
だからこそ、売主への聞き取りと現地確認を組み合わせることが重要なのです。
付帯設備は「動作保証なし」で引き渡すケースもある
中古住宅では、エアコンや給湯器、食洗機などの設備について、引渡し後の動作保証をしない条件で売買するケースがあります。
設備が古い場合や、売主が動作を十分に確認できない場合などです。
例えば、エアコンを撤去せずに残すものの、正常に作動するかは保証しないという条件です。
ただし、設備を残すことと、設備の動作を保証することは別の問題です。
| 確認事項 | 契約前に明確にしたい内容 |
|---|---|
| 設備の有無 | 何を残し、何を撤去するのか |
| 動作状況 | 正常・故障・未確認のどれなのか |
| 設備の扱い | 付帯設備として引き渡すのか、残置物として扱うのか |
| 故障時の負担 | 売主と買主のどちらが対応する契約なのか |
契約書上で付帯設備として引き渡すのか、残置物として扱うのかによっても、整理すべき内容は変わります。
買主に対しては、何が残され、何について保証がなく、故障時に誰が負担するのかを契約前に説明する必要があります。
「中古だから全部壊れていても仕方ない」という話ではありません。
双方がどのような状態で引き渡すことに合意したのかが重要です。また、動作保証なしの合意があっても、売主が知りながら告げなかった不具合などについては、別途責任が問題になる場合があります。
③ 契約不適合責任の免責とは？現況有姿なら責任なし？
個人売主の中古住宅では、免責特約が使われることがある
中古住宅の売買では、契約不適合責任を免責とする契約が行われることがあります。
私が経験してきた個人間の中古住宅売買でも、全面的な免責特約を設けるケースは多くあります。
また、引渡し後2か月や3か月など、売主が責任を負う期間を限定する契約もあります。
ただし、これらは私の実務経験に基づく話であり、すべての中古住宅売買が同じ条件というわけではありません。
契約内容は、売主・買主の合意や物件の状況などによって異なります。
なぜ仲介会社は免責を提案するのか？
ここには、不動産会社側の事情もあります。
中古住宅は、目に見えない部分に不具合が存在する可能性があります。
もし売主が引渡し後のあらゆる不具合について責任を負う契約になっていたら、売主は安心して売却できません。
「そこまで責任を負うなら、売りたくない」
そう考える売主もいるでしょう。
また、契約条件を細かく設定しすぎると、売主・買主の双方にとって内容が分かりにくくなることもあります。
仲介会社としても、引渡し後に発生するさまざまな問い合わせや調整には時間がかかります。
実務上は、売主の不安を減らし、買主にも中古住宅のリスクを理解してもらったうえで、責任範囲を明確にすることが、取引を進める一つの方法になっています。
もちろん、仲介会社の都合だけで買主に不利な条件を押し付けてよいわけではありません。
買主は、免責によって自分が引き受けるリスクを理解したうえで判断する必要があります。
「現況有姿」と「契約不適合責任免責」は違う
ここは特に誤解されやすい部分です。
「現況有姿で引き渡す」とは、一般的には現在の状態を前提に引き渡すという意味で使われます。
しかし、それだけで契約不適合責任が当然にすべて免除されるわけではありません。
責任をどの範囲で免除するかは、契約書の内容を確認する必要があります。
| 契約上の表現 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 現況有姿 | 現在の状態を前提として引き渡すこと。これだけで当然に全面免責とはならない |
| 契約不適合責任免責 | 合意した範囲で売主の契約不適合責任を免除する特約 |
| 責任期間の制限 | 売主が責任を負う期間などを契約で限定するもの |
免責特約があっても責任を負う場合がある
民法572条では、売主が知りながら告げなかった事実について、免責特約があっても責任を免れないことが定められています。
例えば、過去に重大な雨漏りがあり、その事実を知っていたのに買主へ伝えなかった場合などは、免責特約があるからといって安心できません。
さらに、売主が宅建業者である場合には、宅地建物取引業法40条による制限があります。
個人売主であっても、事業者と消費者の契約など、当事者の属性によっては別の法的規制が関係する場合があります。
「中古住宅だから免責」「現況有姿だから何も責任を負わない」と単純に考えないことが大切です。
免責特約の有効性や責任の範囲は、契約内容・売主の属性・不具合の内容などによって判断されます。
④ 【実体験】引渡し約3週間後にマンションで漏水！免責でも揉めた話
契約時には水回りの異常は確認されていなかった
以前、私が仲介した中古マンションで、引渡し後に大きなトラブルが発生したことがあります。
その物件は、個人売主から買主へ売却した区分マンションでした。
売買契約では、契約不適合責任を免責とする条件を設けていました。
契約時点では、水回りについて特に異常は確認されていませんでした。
買主も物件を確認し、契約条件を理解したうえで購入しています。
ところが、引渡しから3週間も経たないうちに問題が発生しました。
浴室から漏水し、下の階に水が落ちてしまったのです。
買主は「売主が修理代を負担すべき」と主張
買主からすれば、購入して間もない時期に漏水が起きたわけです。
「こんなにすぐ問題が起きるなんておかしい」
そう感じるのも無理はありません。
買主側からは、売主に補修費用を負担してほしいという主張がありました。
しかし、売主側としては、契約不適合責任を免責とする条件で売却しています。
しかも、引渡し後は一定期間、通常どおり使用できていたという事情もありました。
双方の主張が食い違い、話し合いは難航しました。
弁護士への相談にまで発展した
この件では、弁護士への相談も行われました。
訴訟の可能性も話題になりましたが、最終的には裁判には至りませんでした。
結果として、売主が補修費用を負担することはなく、買主側の費用負担で対応する形になりました。
この事例は「免責なら必ず売主が責任を負わない」という意味ではありません。
実際の法的判断では、漏水の原因、引渡し時点での状態、売主が不具合を認識していたか、契約でどのような状態を約束していたかなどが問題になります。
また、引渡し後に一定期間使用できたという事実だけで、引渡し時点に不具合がなかったと証明できるわけでもありません。
この事例は、当事者間の話し合いの結果、買主負担で解決したものです。
引渡し後も仲介会社の仕事は終わらない
このようなトラブルが起きると、仲介会社にも連絡が入ります。
売主と買主の双方から事情を聞き、契約内容を確認し、必要に応じて専門家への相談を案内するなどの対応が必要になります。
しかし、こうした引渡し後の調整に、通常、新たな仲介手数料が発生するわけではありません。
仲介会社にとっては、時間も労力もかかる仕事です。
それでも、自分が仲介した取引で問題が起きた以上、事実関係の確認や連絡調整など、適切な対応が求められます。
私自身、この経験を通じて、契約時に責任範囲を明確にしておくことの重要性をあらためて感じました。
売主が責任を負わない契約にしていても、トラブルそのものが起きなくなるわけではないのです。
※本事例は関係者や物件を特定できないように記載しています。実際の紛争における法的責任の判断は、個別の事情によって異なります。
⑤ 中古住宅を売る前・買う前に確認したいこと
売主は「覚えている範囲」で終わらせず、資料も確認する
売主がすべての不具合を把握することは現実的ではありません。
しかし、分かる範囲で過去の修繕歴や現在の不具合を整理することはできます。
例えば、雨漏りの修理をしたことがあるなら、その時期や修理内容を思い出してみる。
設備を交換したことがあるなら、保証書や工事の記録が残っていないか確認する。
相続した住宅なら、過去に住んでいた家族や管理していた人に聞いてみる。
こうした準備をしておくことで、買主への説明がより具体的になります。
不明な点は無理に断定せず、不明であることを明確に伝えましょう。
買主は「免責だから安い」で判断しない
中古住宅は、新築より価格を抑えられることがあります。
しかし、その価格には建物や設備の経年劣化、将来の修繕費用などが反映されている場合があります。
契約不適合責任が免責となる場合には、引渡し後に不具合が見つかっても、買主自身で対応しなければならない可能性があります。
購入前には、建物の状態だけでなく、付帯設備表や物件状況報告書、契約書の免責条項も確認しましょう。
特に、給湯器、エアコン、水回りなど、故障すると生活に影響する設備は注意が必要です。
| 売主が確認したいこと | 買主が確認したいこと |
|---|---|
| 過去の雨漏りやシロアリ被害 | 告知書に記載された不具合 |
| 修繕・設備交換の履歴 | 設備の有無と動作状況 |
| 不明な点を明確に伝えたか | 未確認箇所と調査の必要性 |
| 契約で負う責任の範囲 | 免責条項と購入後の修繕負担 |
ホームインスペクションという選択肢もある
中古住宅の状態を把握する方法として、ホームインスペクション（建物状況調査）があります。
専門家が一定の範囲で建物の劣化状況などを調査するものです。
ただし、調査によってすべての不具合が分かるわけではなく、将来の故障がなくなる保証でもありません。
私のこれまでの取引経験では、ホームインスペクションを実際に利用するケースはごく少数でした。
中古住宅では、売主が追加の調査を希望しない場合もあります。
一方で、買主が不安を感じるのであれば、調査の実施を相談すること自体は大切です。
宅建業者には、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項の説明など、宅地建物取引業法に基づく手続きがあります。
調査の実施がすべての中古住宅売買で義務付けられているわけではありませんが、売主・買主の双方が、調査の目的と限界を理解して判断することが重要です。
現役宅建士からの結論
中古住宅の売買で最も大切なのは、売主に無制限の責任を負わせることでも、買主にすべてのリスクを押し付けることでもありません。
売主が把握している情報を正確に伝え、買主が不明な点や将来のリスクを理解し、契約で責任範囲を明確にすることです。
契約不適合責任を免責にすることには、売主が安心して売却できるという側面があります。
一方、買主にとっては、購入後の修繕費用を自分で負担する可能性があるということです。
そして、どれだけ契約条件を整えても、引渡し後のトラブルを完全になくすことはできません。
だからこそ、契約前の確認と説明が重要になります。
「現況有姿だから大丈夫」
「免責だから何も心配ない」
そんな言葉だけで判断せず、何を確認できていて、何が分からず、問題が起きた場合に誰が負担するのかを確かめてから売買を進めてください。
それが、中古住宅の取引で後悔しないための大切な答え合わせです。
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