相続した実家を売るには？何から始める？売却までの流れと注意点

相続した実家を売りたい。

この相談を受けたとき、私が最初にするのは「いくらで売れそうか」という査定ではありません。

まず登記事項証明書（登記簿）を確認して、現在の所有者が誰になっているのか、そして相談者への相続登記が終わっているのかを確認します。

実際の相談では、相続登記が終わっていない状態で、

「自分が相続する予定なので、そのまま売りたい」

と相談されることも珍しくありません。

ところが、相続登記は「名義を書き換えれば終わり」というほど単純ではないケースがあります。

相続人同士では話がまとまっていても、登記できるとは限らない

例えば兄弟姉妹が関係する相続では、戸籍をたどっていくと、本人が把握していなかった相続人が判明することがあります。

すでに亡くなっている兄弟姉妹がいれば、その子などへ相続関係が広がっていることもあります。

また、相続人は分かっていても、

• 誰が不動産を取得するのか決まっていない
• 遺産分割の話がまとまっていない
• 共有で相続する予定だが意思確認ができていない
• 一部の相続人と連絡が取れない

といった問題が出てくることがあります。

そのため私は、相続登記が終わっていない案件では、まず「相続登記を確実に進められる段取りが組めるのか」を確認するようにしています。

相続登記が終わるまで、売却活動は何もできない？

では、相続登記が完了するまで査定や販売活動は一切できないのでしょうか。

実務では、必ずしもそうとは限りません。

例えばすでに司法書士へ依頼しており、相続関係や今後の登記について確認が取れている場合には、司法書士とも事実関係を確認したうえで、相続登記と並行して査定や販売準備を進めることがあります。

私の場合、状況によっては販売活動まで進めることもありますが、相続登記が未了であることは隠しません。

販売時の情報や購入希望者から問い合わせがあった際には、その状況をきちんと説明します。

司法書士が決まっていない場合は？

実際には、

「相続登記をしなければいけないのは分かっているけれど、何をすればいいか分からない」

「司法書士をどう探せばいいか分からない」

という相談も多くあります。

不動産会社によっては日頃から付き合いのある司法書士がいるため、売却相談を入口に司法書士を紹介してもらい、相続登記と売却準備を並行して進められる場合があります。

実際に「20人を超える相続関係者」が判明したことも

私が経験した案件では、相談者から当初、

「兄弟の間では話がまとまっていて、自分が相続することで了承をもらっている」

と聞いていたことがありました。

ところが司法書士が戸籍などを確認していくと、すでに亡くなっている兄弟姉妹の子などにも相続関係が広がり、最終的に20人を超える関係者が判明したことがあります。

中には連絡を取ること自体が難しい人もいて、相続登記を進めるだけでも相当な時間が必要になりました。

その案件では、その後、被相続人が自筆で作成していた遺言書が見つかり、司法書士などの専門家に法的な手続きを任せた結果、最終的には相続登記を完了することができました。

余談ですが、司法書士の中には相続登記の事務的な手続きは得意ですが、相続人同士の折衝や交渉が苦手でまとまっていない案件なんかであると嫌がられることがあります。そうした場合は弁護士につないで遺産分割を確定させたりするのですが、そうした理由もあって相続登記が世の中うまく進まないのかもしれませんね。

相続した実家の荷物は、全部片付けてから売るべき？

相続した実家では、亡くなった親などが使っていた家具・家電・生活用品が、そのまま残っていることがよくあります。

「全部片付けないと売りに出せませんか？」

と聞かれることがありますが、私は必ずしも最初から全部処分する必要はないと考えています。

もちろん、空室できれいな状態の方が購入希望者に見てもらいやすいという面はあります。

一方、相続物件の売主は、必ずしも「少しでも高く売りたい」という人ばかりではありません。

実務では、

「多少安くなってもいいから、なるべく手間をかけずに処分したい」

という相談もかなりあります。

その場合は、まず残置物撤去の見積もりを取り、

• 売主側で片付けてから売る
• 残したまま販売し、売買条件の中で撤去方法を調整する
• 撤去費用を考慮して価格交渉する

など、売主の希望と物件の状況に合わせて考えます。

ただし、仏壇や位牌、写真、重要書類など、売主側で確認・保管すべきものは別です。何でもそのまま処分してよいわけではありません。

内覧時の見せ方や残置物についてはこちらの記事でも解説しています。

遠方に住んでいる相続人の場合は、本人確認や意思確認も重要

相続した人が物件の近くに住んでいるとは限りません。

遠方に住んでいる相続人から売却を依頼されるケースもあります。

特に登記上の所有者と売却を依頼してきた人がまだ一致していない段階では、本人確認や相続関係を慎重に確認する必要があります。

共有名義になる場合などは、関係する所有者それぞれの売却意思も確認します。

土地の境界が分からない場合はどうする？

古い実家では、境界標が見当たらない、測量図が古い、隣地との境界がはっきりしない、といったケースもあります。

だからといって、すべての物件で必ず確定測量をしてから売らなければならないわけではありません。

物件の状況や売買条件を確認しながら、現況での売買を検討するのか、必要に応じて確定測量を行うのかを判断します。

古い家なら、解体して更地にした方が売れる？

相続した実家が古い場合、よく聞かれるのが、

「先に家を壊して更地にした方が売れますか？」

という質問です。

私は、古いからという理由だけで、すぐに解体することはおすすめしていません。

もちろん、更地にした方が購入希望者にとって利用方法をイメージしやすくなる物件もあります。

一方で、解体には費用がかかります。

しかも相続物件では、売主自身がその家を使う予定がなく、

「解体業者を探して、見積もりを取って、工事をして……という手間までかけたくない」

というケースも少なくありません。

そのため実務では、古家付きのまま販売し、買主側で解体してもらう方法もあります。

例えば解体費用が価格交渉の材料になった場合には、売主がその金額を含めて条件を検討することもできます。

現在の制度では、一定の条件を満たせば、売却後に翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合が特例の対象になるケースもあります。

つまり、

「相続した古家だから、とりあえず壊してから売ろう」

と先に決めるのではなく、売却方法・解体費用・税制まで確認してから判断した方が安全です。

税制の適用可否については、不動産会社だけで判断せず、税務署や税理士などに確認することをおすすめします。

相続物件は、不動産会社側も慎重になることがある

これは少し「不動産屋の本音」の話です。

相続物件の中には、

• 相続登記が終わっていない
• 相続人が多い
• 遠方の相続人がいる
• 大量の残置物がある
• 建物がかなり古い
• 境界や権利関係の確認が必要

といった案件があります。

通常の売却よりも、販売を始める前の調査や関係者との調整に時間がかかることがあります。

さらに物件価格が低い場合には、必要な調査や調整の負担に対して仲介会社が受け取れる報酬とのバランスもあります。

そのため、相続物件ならどの不動産会社でも積極的に扱ってくれるとは限らない、というのが実務上の現実でもあります。

複雑な相続物件ほど、単に査定額が高い会社を選ぶのではなく、司法書士などと連携しながら問題を整理できる会社かどうかも確認した方がよいでしょう。

不動産会社によって査定額が違う理由はこちらで解説しています。

相続した実家を売るときの流れ

ここまでの内容を整理すると、相続した家の売却は次のような流れで考えると分かりやすくなります。

相続した家を売りたいとき、不動産会社に確認したいこと

相談するときは、査定価格だけを見るのではなく、次のようなことも確認してみてください。

• 相続登記が未了でも相談できるか
• 司法書士と連携して進めてもらえるか
• 残置物を残した状態でも販売できるか
• 境界や測量についてどう考えるか
• 古家のまま売る場合と解体する場合を比較してくれるか

まとめ｜相続した実家は「売れる状態を作る」ところから始める

相続した実家を売る場合、普通の不動産売却とは少しスタート地点が違います。

査定を取ること自体はできますが、その前後で必ず確認したいのが相続関係と登記の状況です。

「自分が相続することになっているから大丈夫」と思っていても、戸籍を確認すると想定していなかった相続関係が判明することがあります。

一方で、相続登記が完了していなくても、司法書士などによって手続きの見通しが確認できれば、売却準備を並行して進められる場合もあります。

残置物についても、解体についても、必ず売主が先にすべて行うことが正解とは限りません。

「できるだけ高く売りたい」のか、「多少価格が下がっても手間なく売りたい」のか。

相続した人が何を優先するかによって、選ぶべき売却方法も変わります。

まずは登記と相続関係を確認し、そのうえで不動産会社・司法書士、必要に応じて税理士などと役割を分けながら進めていきましょう。