不動産売却の売買契約で何を確認する？売主が契約前・契約後に知っておくこと

不動産売却で買付が入り、価格や条件がまとまった。

いよいよ次は「売買契約」です。

売主からすると、「重要事項説明や契約書は不動産会社が作ってくれるから、あとは契約日にハンコを押せばいい」と思うかもしれません。

しかし、実際にはそう簡単ではありません。

さらに契約後には、測量、登記、必要書類の準備など、引渡しまでに売主が行うことが決められている場合もあります。

売買契約はゴールではありません。

「この条件で引渡しまで進めます」という約束が具体的に決まるスタート地点です。

今回は、不動産売却の売買契約で売主が何を確認すればいいのか、実際の仲介現場での経験を交えて解説します。

まだ買付・購入申込みの段階という方は、先にこちらの記事を参考にしてください。

▶ 不動産売却で買付が入ったらどうする？値引き交渉・複数申込みで売主が確認すること

重要事項説明と「売主しか知らないこと」は分けて考える

不動産売買では、契約成立までに宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行います。

そのため仲介会社は、法務局、役所、現地などで物件について調査します。

• 登記関係
• 都市計画・建築に関する制限
• 道路
• 上下水道などのインフラ
• マンションの場合は管理関係
• その他、取引上確認すべき事項

しかし、不動産会社が役所や現地をいくら調査しても分からないことがあります。

それが、実際にその家で生活してきた売主だからこそ知っている情報です。

雨漏り・シロアリ・火災・修繕履歴は正直に伝える

たとえば、次のような情報です。

こうした情報は、役所を調査しただけでは分からないことがあります。

私が売却を受ける場合も、売主しか知り得ないことについては事前に正直に話してもらうようにしています。

特に多いのが修繕履歴です。

「以前故障したけれど修理して現在は使えている」という情報も、買主が物件を判断する材料になります。

相続した家で分からないなら「不明」でいい

これは相続物件で特に多いケースです。

親が住んでいた実家を相続したものの、相続人本人はその家で暮らしていない。

すると、

と聞かれても、「分からない」ということがあります。

これは当然です。

知らないものを想像して「たぶんありません」と回答するより、本当に分からないのであれば「不明」として伝える方が適切です。

雨漏りやシロアリなどは、表面に症状が出ていなければ所有者自身が気付いていないこともあります。

まして、自分が住んだことのない相続物件なら、分からない項目が多くなることも珍しくありません。

契約不適合責任を「免責」にする契約もある

中古住宅の売買でよく問題になるのが、契約不適合責任です。

簡単にいえば、引き渡された不動産が契約で約束した内容に適合していなかった場合の売主の責任です。

個人が売主、個人が買主となる中古物件の売買では、契約内容によって売主の契約不適合責任を免除・制限する特約を設けることがあります。

私が扱ってきた個人間の中古物件でも、売主の契約不適合責任を免責とする条件で進めるケースは多くあります。

中古物件には経年劣化があり、売主自身も把握していない不具合が存在する可能性があります。

また、売主からよく聞くのが、

という声です。

不動産を手放すだけでも心理的な負担があるなか、引渡し後も「ここが壊れている」「こんな話は聞いていない」と連絡が来ることを不安に感じる人は少なくありません。

ただし「免責＝何も言わなくていい」ではない

ここは非常に重要です。

民法572条では、担保責任を負わない旨の特約を設けた場合でも、売主が知りながら買主へ告げなかった事実などについては責任を免れることができないとされています。

たとえば、以前から雨漏りしていることを知っているのに、

「免責だから言わなくても大丈夫」

と考えるのは危険です。

買主から「免責では買えない」と言われたら？

もちろん、買主側から条件を提示されることもあります。

中古物件だからといって、買主が必ず免責条件を受け入れなければならないわけではありません。

たとえば、

といった希望が出ることがあります。

その場合は売主と相談します。

売主が「その条件なら売ります」となれば契約条件に反映し、「その条件では売りません」となれば買主側と再度調整します。

最終的には、売主と買主の双方が合意できる条件を決めて契約することになります。

付帯設備表は項目が多い。全部を売主任せにしない

売買契約では、物件状況報告書や付帯設備表などを使って、建物や設備の状態を確認することがあります。

これが結構細かいんです。

• 給湯設備
• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 換気設備
• 照明
• その他の付帯設備

実際に住んでいる売主でも、項目を見て「これ、どこにチェックすればいいの？」となることがあります。

そこで私の場合、元付業者として事前に現地へ行った際や内覧時などに、どのような設備があるのかをある程度確認しておきます。

そのうえで売主に、現地の状況と照らし合わせながら、ご自身で分かるものについて確認・記入してもらいます。

建物だけではなく「近隣関係」も確認する

実際の売買では、建物の設備だけではなく近隣関係が問題になることもあります。

長く住んでいる売主なら、過去の騒音や隣家とのトラブルなど、不動産会社が現地を見ただけでは分からない事情を知っている場合があります。

こうした事情についても、売主から確認していきます。

一方、相続しただけで住んだことがない物件なら、近隣関係についても分からないことがあります。

その場合も同じです。

これが基本だと私は考えています。

契約したら終わりではない。ここから「期限」が動き始める

売買契約を締結すると、売主と買主が合意した条件が具体的に決まります。

そして物件によっては、売主が引渡しまでに行わなければならないことがあります。

印鑑証明書など、取引内容によっては売主本人に取得してもらう必要がある書類もあります。

仕事をしている売主なら「平日に役所へ行く時間がない」ということもあります。

そのため私は、必要になる書類については早めに案内し、余裕を持って準備してもらうようにしています。

「測量が間に合わなかった」は簡単な話ではない

たとえば契約で、

と約束したとします。

ところが隣地所有者との調整などに時間がかかり、期限に間に合わない。

実務ではこうしたことも起こります。

しかし、

「測量士が間に合わなかったから仕方ないですよね」

だけで済むとは限りません。

契約で約束した条件である以上、期限や履行状況によっては契約上の問題になる可能性があります。

期限に間に合わないなら、関係者で再調整することもある

もちろん、予定どおり進まないことはあります。

• 測量が遅れた
• 相続登記が間に合わない
• 住宅ローンの回答が予定より遅い

こうした場合、売主・買主双方が合意できるのであれば、変更合意書などを作成し、契約上の期限を変更することがあります。

ただし、不動産会社からすると、この日程変更が結構大変です。

不動産の決済には、売主・買主だけではなく、仲介会社、金融機関、司法書士、場合によっては土地家屋調査士など、多くの関係者が動きます。

一度決めた決済日を変更すると、それぞれの予定をもう一度調整しなければならないことがあります。

決済当日に予定が崩れることもある｜実際にあったトラブル

私自身、決済当日に予定が崩れた経験があります。

外国籍の売主・買主間の取引を仲介したときのことです。

現金購入だったため、事前に金融機関と話をして、銀行のブースを借りて振込手続きを行い、着金確認後に決済を完了させる予定でした。

ところが決済当日。

事前に取引内容まで説明していたにもかかわらず、金融機関側から取引への対応上の懸念を理由に、予定していたブースを利用できないと言われました。

当然、不動産会社側と金融機関側でかなり調整することになりました。

これはあくまで私が経験した個別のケースであり、外国籍同士の取引なら銀行を利用できないという意味ではありません。

ここで伝えたいのは、不動産の決済は売主と買主だけで完結するものではないということです。

金融機関や司法書士など複数の関係者が同時に動くからこそ、事前確認とスケジュール管理が非常に重要になります。

売買契約前に売主が確認したい7項目

まとめ｜売買契約は「売却完了」ではなく、引渡しまでの約束が決まる日

不動産売却では、売買契約まで進むと一安心したくなります。

しかし、本当に売却が完了するのはまだ先です。

契約では、

といった重要な条件が決まります。

そして、売主にしか分からない情報もあります。

反対に、売主が建物のすべてを把握していなければならないわけでもありません。

この3つが大切です。

売買契約はゴールではありません。

買付で決めた条件を、実際の引渡しまで履行していくスタート地点です。